빨라지는 금리하락, 경매증가와 아파트시세

경제 관련 모든 지표들이 금리하락에 명분을 만들어주고 있다. 필자가 1년전부터 예상했듯이 미국 금리가 드디어 내년 3월에 내릴 전망이다. 한국도 금리를 내리지 않을 수 없게 되었다. 그동안 고금리 때문에 서민은 너무나 많은 고통을 받았다. 반면에 금융기관들은 돈잔치를 벌였다. 주위를 돌아보면 상가·공장 매매·임대 현수막이 너무나 많다. 고금리 정책에 자영업자과 기업들이 직격탄을 맞고 있는 것이다. 

▣  우리나라 경제현황

아파트미분양 현황

지금현재 미분양 아파트수가 2023.10월 기준으로 5만 8,299호로 급격하게 감소하고 있다. 미분양 수치는 아파트가격이 최고점을 찍은 후 1년 뒤에 나타나는 후행성 수치다. 경매도 아파트 가격 최고치를 찍은 후 2년 뒤에야 나타나는 후행성 수치다. 아래 도표에서 보듯이 경매건수가 점차 올라가고 있다. 이는 지금의 경제현황과는 관련이 적다. 즉 지금의 부동산 불황으로 경매가 증가된 것이 아니라는 것이다. 미분양이 줄어들고 있는 이유는 간단하다. 아파트 공급이 줄어들고 있기 때문이다. 아파트를 준공하는데에는 약 10년이라는 기간이 필요하다. 서울이나 부산은 벌써 절대공급 부족현상이 나타나고 있다. 자유경제시장에서 정부의 지나친 개입은 오히려 문제를 키운다. 정부는 공급만 해주면 된다. 나머지(가격)는 시장이 알아서 한다. 

경매건수

 모든 경제현황은 현실과 미래가 중요한 것이다. 과거의 수치는 이제 맞지 않는다. 과거의 사례로 미래를 예측할 수 있는 시대는 이미 지나갔다. 그만큼 사회는 복잡하게 변해버렸다.  한국의 경제 현황은 2025년~2027년도가 되면 상상을 초월할만큼 혁신적으로 바뀌게 될 것이다. 즉 현재와는 완전히 다른 경제체제로 바뀔 것으로 예측되고 있다.  화폐가치 변화로 비트코인이 사라지는 등 경제분야의 대 변화가 일어날 것으로 예측하고 있다. 그러므로 현재 비트코인을 소유하고 있는 사람들은 지금이 처분을 할 때이다.  
한국부동산원 자료에 의하면 2023.1월부터 아파트 매매지수, 수급지수가 상승하기 시작하였다. 현재 수급지수는 100을 넘어섰고 매매지수도 0에 도달하여 금리인하가 되면 희소성이 있는 아파트위주로 가격상승이 전망되고 있다. 그러나 변두리 등 희소성이 없는 아파트들은 가격상승으로 이어지지는 못할 것으로 보고 았다.

▣  미국의 경제현황

미국의 국채수익률

미국은 현재 인플레이션 둔화가 뚜렷하게 나타나고 있다. 빠르면 3월 이전에 금리인하가 단행될 것으로 보고 있다. CME(시카고 상품거래소)도 미국금리인하 시점을 3월 확률을 58.4%로 보고 있다. 미국 국채수익률(10년 만기)은 지금 현재 4.2%로 미국 기준금리 5.5%보다 낮다. 지난 5%대일때 미국 국채를 구매했다면 많은 이익을 볼 수 있었다. 미국 경제는 완전고용형이기 때문에 고금리로 인하여 받는 국민들 영향이 한국과는 완전히 다르다. 즉 미국은 일자리가 넘쳐 흐를 만큼 많다는  뜻이다. 
반면 한국기준금리는 3.5%인데 비하여 한국국채(10년 만기형) 금리는 3.5%로 오히려 기준금리보다 높다. 한국 국채금리도 곧 3.5% 아래로 떨어질 것이다. 그러나 한국 고금리는 일자리가 부족한 서민들뿐만 아니라 기업들에게는 많은 어려움을 주고 있다.
현재의 경기는 영원하지 않다. 경기 사이클에 따라 변화하게 되어 있다. 이제 고금리도 미국과 같이  떨어질 것으로 보인다. 한국은 미국보다 더 큰 폭, 즉 제로금리에 육박할 정도로 금리가 급격하게 떨어질 것으로 분석하고 있다. 그러므로 지금 대출 시는 변동금리로 대출받는 것이 유리할 것이고 금리가 실질적으로 내려갔을때는 고정금리가 유리할 것이다. 

▣  마무리

위에 글을 마무리해 보면 그동안 미국과 한국은 고금리 정책을 오랫동안 펴왔다. 완전고용인 미국과 달리 한국은 고금리 정책으로 잃은 것이 너무나 많다. 소비심리가 얼어붙어 임대가 나붙은 상가들이 너무나 많다. 이유는 뻔하다. 장사가  안되기 때문이다. 자영업자들은 거리로 내몰리기 일보 직전이다. 기업체들도 고금리 때문에 부도위기로 내몰리고 있다. 아파트 건설회사들도 일손을 놓고 있다. 즉 시공을 하지 않고 있다. 왜냐하면 시공하는 즉시 손해를 보기 때문이다. 
다행히 미국의 고금리 행진이 멈추어질 것으로 보이기 때문에 바보 같은 한국은행도 더 이상 고금리를 붙들고 있지는 못할 것이다. 금리는 결국 가까운 시일 내에 내려질 것이다. 금리의 하락은 그나마 경제에 숨통을 터줄 것으로 기대된다. 
또한 한국 경제는 향후 2025년~2027년이 되면 엄청난 변화가 일어날 것으로 보고 있다. 화폐가치가 바뀔 정도의 큰 변혁이 다가오고 있다. 자세한 이야기는 다음에 다시 하도록 하겠다. 

                                                                                                                       by   공인중개사 김상준