부동산 관련 동향 및 정보제공

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부동산관련 동향 및 정보제공

아파트 고급화가 변하고 있다. 고급 아파트가 추세가 편하고 있다. 과거의 우아한 조경, 수영시설, 석화산 등 비용이 많이 드는 시설에서 입주민들의 편의성을 우선으로 하는 시설설치로 고급아파트 추세가 변하고 있다. 이는 인건비, 재료비 등의 상승으로 인하여 아파트 분양가격이 높아지자 이에 부담을 느낀 재건축, 재개발 조합이나 시공사들의 속마음이 맞아떨어졌기 때문이다. ▣ 아파트 고급화 시설에서 편의성 중시로 변화 기존의 수영장, 석화산, 조경의 고급화에서 이제는 현실적인 편의성 위주로 아파트시설이 돌아서고 있다. 즉 유리난간, 조중식 식당, 2.3m 이상의 층고높이 등으로 아파트 시공비를 절약하기 위하여 편의성 시설을 중점적으로 하는 경향이 두드려지게 나타나고 있다. 강남의 한 아파트 내에 있는 조중식 식당은 입주민들에게 인기가 많다... 2024.03.30
금리인하 3월이냐? 6월이냐? 금리인하가 늦어지고 있다. 따라서 한국과 미국의 중산층이 무너져 내리고 있다. 애당초 필자는 금리인하를 3월로 보고 있었다. 그런데 미국의 연준은 6월 금리 인하설을 흘리고 있다. 미국의 들놀이 한국은행장은 미국 눈치만 보고 있다. 지금 미국 눈치 볼 때인가? 장기간의 고금리로 인하여 자영업자들은 부도위기에 몰리고 있는데 정부만 태연하다. 이명박 정권 시 금융위기를 빨리 벗어나게 한 것은 바로 선제적인 금리인하였다. ▣ 미국의 대선 11월, 한국의 총선 4월 미국의 대선은 2024.11.5(화)이다. 한국의 총선은 2024.4.10(수)이다. 미국이나 한국의 여당이 야당을 선거에서 승리하기가 그렇게 호락하지 않는것이 지금 현실이다. 최근 바이든의 인기가 급락했다. 한국도 남의 일이 아니다. 선거바람은 무.. 2024.03.16
대구-신공항 철도 드디어 예타 선정(청년들의 기회) 대구와 신공항을 잇는 철도가 마침내 예비타당성조사 대상사업에 선정되었다. 국토교통부는 지난 15일 투자심의회의를 개최하고 TK 신공항 사전타당성조사 결과를 바탕으로 기재부에 예비타당성조사를 신청했다고 밝혔다. 쉽게 말해서 TK 신공항철도 사업이 시작되었다고 보면 될 것이다. 경제성은 충분하기 때문에 기재부의 예타는 충분히 통과되리라 보고 있다. 이제 대구 서구의 새로운 역사가 시작되는 것이다. ▣ 대구경북신공항철도 대구경북 신공항철도(이하 신공항철도)는 서대구역을 출발점으로 동구미, 신공항, 의성 4개 역을 두게 될 것으로 보고 있다. 총길이는 64.6km로 복선철도로 건설된다. 사업비는 2조 7천382억 원 정도 소요되며 신공항 개항에 맞추어 오는 2030년에 개통될 예정이다. 신공항철도는 서울의 GT.. 2024.03.02
죽전네거리(달빛내륙철도의 출발지) 마침내 대구와 광주를 잇는 달빛내륙철도 예타면제가 확정되었다. 2000년 이상 단절되었던 양지역이 획기적인 교류 교두보를 확보하게 되었다. 이번에도 만약 4월 총선이 아니었다면 수도권의 방해로 본회의 통과는 물거품이 되었을 것이다. 대구와 광주로 봐서는 천운이었던 것이었다. 그럼 달빛내륙철도는 대구의 죽전네거리를 어떻게 변화시킬 것인가? 달빛내륙철도를 처음으로 기획하고 국가철도계획에까지 반영시킨 팀장으로서 가감 없이 이야기하고자 한다. ▣ 2024년 대구부동산 전망 대구는 그동안 전임 대구시장의 부동산 정책 실패로 전국 시도에서 가장 많은 아파트를 공급 하였다. 그 결과 '23.12월 현재 아파트 미분양은 10,245호로 17개 시·도중에서 가장 높다. 그러나 현시장이 아파트 미분양의 심각성을 알고 아파.. 2024.02.15
죽전네거리의 변신(2024년도 대구 핫 투자처) 마침내 대구와 광주를 잇는 달빛내륙철도 예타면제가 확정되었다. 2000년 이상 단절되었던 양지역이 획기적인 교류 교두보를 확보하게 되었다. 이번에도 만약 4월 총선이 아니었다면 수도권의 방해로 본회의 통과는 물거품이 되었을 것이다. 대구와 광주로 봐서는 천운이었던 것이었다. 그럼 달빛내륙철도는 대구의 죽전네거리를 어떻게 변화시킬 것인가? 달빛내륙철도를 처음으로 기획하고 국가철도계획에까지 반영시킨 팀장으로서 가감 없이 이야기하고자 한다. ▣ 2024년 대구부동산 전망 대구는 그동안 전임 대구시장의 부동산 정책 실패로 전국 시도에서 가장 많은 아파트를 공급 하였다. 그 결과 '23.12월 현재 아파트 미분양은 10,245호로 17개 시·도중에서 가장 높다. 그러나 현시장이 아파트 미분양의 심각성을 알고 아파.. 2024.02.15
달빛내륙철도 비하인드 스토리 대구와 광주을 위한 달빛내륙철도가 마침내 국회 의결을 통과했다. 즉 특별법이 제정된 것이다. 특별법으로 예비타당성조사가 면제된 것이다. 이제까지 정부는 지방의 발전을 예타로 옥죄었고 상대적으로 예타통과가 가능한 수도권 일색으로 사업을 진행하였다. 필자는 2014년부터 대구광역시 철도건설추진단 철도기획팀장으로 KTX가 정차할 수 있는 서대구역 건립 및 달빛내륙철도건설 사업을 처음부터 시작한 책임자였기에 달빛내륙철도 비하인드 스토리와 함께 대구시와 광주시를 포함하여 남부권 경제발전에 대하여 시리즈로 논하고자 한다. ▣ KTX 서대구역 건립 대구시 입장에서 보면 달빛내륙철도가 성립하기 위해서 사전작업이 필요하였다. 출발점이 필요하였다. 2014년 당시 동대구역은 서울역 다음으로 철도이용객이 많은 역이었다. 부.. 2024.02.09
APT미분양 대책 국토연구원은 현재 전국적으로 미분양이 늘어나면서 정부의 선제적 대응이 필요하다고 밝혔다. 태영건설의 워크아웃사태로 주택경기가 급속도로 얼어붙고 있다. 이는 곧 아파트 공급과 수요의 경제적 균형이 무너지므로 인하여 향후 아파트 가격 폭등의 씨앗이 될 수 있기 때문이다. ▣ 미분양 현황 2023.11월 말 현재 전국 미분양 주택은 총 57,925호이다. 특히 포항시 같은 경우는 3,896세대로 구단위로 최대이다. 대구 같은 경우도 수성구, 동구, 중구 등 전 지역이 미분양 상태이며 미분양 가구수는 지난해 11월 현재 10,328호이다. 미분양 주택은 태영처럼 건설업 폐업, 부도 등으로 국민경제에 많은 영향을 끼치게 된다. 특히 현재 전국적으로 미분양 주택은 점차 늘어나고 있는 추세이다. ▣ 미분양 대책 국토.. 2024.01.22
1.10 정부 주택대책 주택경기저조가 정부 입장에서는 급하긴 급했는 모양이다. 지난 1.10 윤석렬 대통령은 경기 고양시에서 개최된 국민과 함께하는 민생토론회에서 "재개발 ·재건축 규제를 확 풀어버리겠다"라고 선언했다. 오늘은 1.10 정부대책에 대하여 자세히 알아보기로 하겠다. ▣ 1.10 정부 주택대책 현재 주택시장은 너무나 암울하다. 태영건설의 워크아웃 신청이 이를 반영해주고 있다. 미분양아파트는 2023.11말 기준 57,925호이며, 대구는 전국 미분양의 17.8%로 10,328호로 가장 심각한 국면을 맞고 있다. 주택경기 부진은 사회 여러 방면에 직접적이고 즉각적으로 부정적인 영향을 끼치기 때문에 정부도 심각하게 받아들이고 있고 대책도 서둘러 내어 놓은 것으로 알고 있다. 주요대책을 살펴보면, 첫째로, 재건축 · 재.. 2024.01.15
결혼하여 출산하면 이자 1.5%에 최대 5억까지 대출 결혼하여 출산하면 이자 1.5%에 최대 5억 원까지 주택담보대출을 받을 수 있다. 이는 최근 급격한 인구감소로 인하여 발등에 불이 떨어진 정부가 다급하게 내놓은 저출산에 대한 정책이다. 우리나라 인구저출산 정책은 늦어도 한참 늦었다. 지금이라도 정부가 인구감소의 심각성을 인지하고 정책을 내놓은 게 다행이라고 생각한다. 세계에서 저출산율 1위가 될 때까지 정부는 무엇을 했단 말인가? 급격한 인구감소는 하나의 국가를 1세기 안에 사라지게 만들 수도 있다. 그만큼 인구정책은 다른 어떤 정책보다 우위에 두어야만 한다. ▣ 정책배경 우리나라 출산율은 0.7%로 단연 세계에서 1위이다. 출산율이 현재와 엇비슷하게 0.7~0.8% 로 가면 2050년대가 되면 인구는 반토막이 난다. 2천만명이 줄어들어 3천만 명을 지.. 2024.01.07
드디어 재건축, 재개발 규제 완화! 2023.12.21 정부에서는 주택시장의 불경기를 타개하기 위하여 재건축, 재개발 규제를 완화하는 정책을 발표하였다. 알다시피 지금 건축경기는 거의 밑바닥이라고 해도 과언이 아니다. 인건비 상승, 원자재 상승과 동시에 미분양이 더해져 그야말로 지옥이 따로 없다. 시장이 그러하니 대부분 아파트 시공사들은 극도로 시공을 꺼리고 있다. 이는 곧 아파트 공급 절대부족으로 이어질 것이고 지난 정부 때처럼 아파트 가격이 폭등할 것으로 예측된다. 따라서 정부는 민심을 잡고 절대공급 부족을 막기 위하여 급하게 재개발, 재건축 규제 완화정책을 발표한 것으로 보인다. ▣ 재건축, 재개발 규제완화정책으로 아파트 절대공급부족을 막을 수 있을 것인가? 2025년부터 주택공급은 절대부족이 시작된다. 이에따라 정부는 2023.12.. 2023.12.31
최악의 아파트 공급 부족 사태가 다가온다. 화산폭발과 지진으로 아파트공급 부족사태가 다가오고 있다. 최근 중국, 아이슬랜드 지역에는 화산 폭발과 지진이 많이 나타나고 있다 . 백두산의 화산폭발이 곧 일어날 것이란 것은 전문 학자들이 다 인정하고있으며 전조현상이 일어나고 있다. 이런 자연재난은 순식간에 일어난다. 손쓸틈이 없다. 화산 뿐만 아니라 추가령 지진 단층대에서 지진이 일어난다면 그야말로 순식간에 지옥으로 바뀔 것이다. 서울을 관통하고 있는 지진대가 바로 추가령 단층대이다. ▣ 원 인 태양흑점활동은 지구 온난화에 영향을 끼친다. 19C 지구 온난화가 시작되었을때 환경단체 등은 환경변화 원인을 19C 산업혁명에 따른 공장가동 등에 원인을 잡았으나 실제로는 태양흑점과 지구 자전축 변화로 왔다고 보면 될 것이다. 지구 자전축 변화로 남극과 북극은.. 2023.12.31
최악의 아파트 공급 부족 사태가 다가온다. 화산폭발과 지진으로 아파트공급 부족사태가 다가오고 있다. 최근 지진이 난 중국, 아이슬란드 지역 외에도 세계 곳곳에 지진과 화산폭발이 많이 나타나고 있다. 백두산의 화산폭발이 곧 일어날 것이란 것은 전문 학자들이 다 인정하고 있을 뿐만 아니라 화산폭발 전조현상도 훨씬 이전부터 나타나고 있다. 이런 자연재난은 순식간에 일어난다. 손쓸 틈이 없다. 화산뿐만 아니라 추가령 지진 단층대에서 지진이 일어난다면 그야말로 순식간에 지옥으로 바뀔 것이다. 서울을 관통하고 있는 지진대가 바로 추가령 단층대이다. ▣ 원 인 태양흑점활동은 지구 온난화에 영향을 끼친다. 19C 지구 온난화가 시작되었을때 환경단체 등은 환경변화 원인을 19C 산업혁명에 따른 공장가동 등에 원인을 잡았으나 실제로는 태양흑점과 지구 자전축 변화로.. 2023.12.30
미국 금리인하! 한국은 더 빨리 인하! 미국 연준은 FOMC(연방공개시장위원회) 회의를 통해 지난 12.14 기준금리를 5.25~5.50%로 동결하면서 파월 연준의장은 금리인상중단을 선언했다. 파월 의장의 시사는 바로 금리인하를 한다는 것과 같은 의사이다. 이에 따라 뉴욕증권거래소는 바로 1.40% 상승하였다. 한편 연준은 지난해 3월부터 지난 7월까지 11 차례 금리를 인상하였다. ▣ 금리인하 싯점 사실 미국은 소비자물가지수가 거의 8%가 되어서야 금리인상을 하기 시작하였다. 물가지수를 잡기에 너무 늦게 금리인상을 단행하였다. 미국경기의 과열은 다른 국가와 다른 특징이 있다. 당시 미국은 완전고용으로 경기가 활성화된 시장이었다. 따라서 풍부한 일자리로 사람을 구하기 힘든 시장이라 상대적으로 인건비가 비싸졌다. 그러므로 물가가 올라가도 국민들.. 2023.12.16
30년후 한국의 미래 한국의 30년 후 미래는 어떠한 모습으로 바뀌어 있을까? 모든 것이 지금과는 너무 다른 모습으로 변해 있을 것이다. 급격한 인구감소 등으로 사회 모든 분야에서 엄청난 변화가 일어날 것으로 예상되고 있다. 오늘은 인구감소에서 오는 상황을 중심으로 30년 후 한국의 변화될 모습을 미리 살펴보고자 한다. ▣ 30년 후의 가설 30년 후 가설을 에는 한국의 급격한 인구감소로 중국과 이슬람 인구들이 한국 인구 감소분을 대신할 것으로 내다보고 있다. 가설1)수영장, 쇼핑센터 어디를 가든 중국인들이 득실거릴 것으로 보인다. 한국 고유음식인 된장찌개, 김치찌개는 30년 후에는 사라질 운명에 놓인다. 가설 2) 30년 후 세종로 거리를 이슬람인들이 자기들의 권익을 위하여 가득 메운 가운데 시위를 하고 있을 것이다. 한국.. 2023.12.16
30년후 한국의 미래 한국의 30년 후 미래는 어떠한 모습으로 바뀌어 있을까? 모든 것이 지금과는 너무 다른 모습으로 변해 있을 것이다. 급격한 인구감소 등으로 사회 모든 분야에서 엄청난 변화가 일어날 것으로 예상되고 있다. 오늘은 인구감소에서 오는 상황을 중심으로 30년 후 한국의 변화될 모습을 미리 살펴보고자 한다. ▣ 30년 후의 가설 30년 후를 가설로 한번 보자. 한국의 급격한 인구감소로 중국과 이슬람 인구들이 한국 인구 감소분을 대신할 것으로 내다보고 있다. 가설1)수영장, 쇼핑센터 어디를 가든 중국인들이 득실거릴 것으로 보인다. 한국 고유음식인 된장찌개, 김치찌개는 30년 후에는 사라질 운명에 놓인다. 가설 2) 30년 후 세종로 거리를 이슬람인들이 자기들의 권익을 위하여 가득 메운 가운데 시위를 하고 있을 것이.. 2023.12.12
빨라지는 금리하락, 경매증가와 아파트시세 경제 관련 모든 지표들이 금리하락에 명분을 만들어주고 있다. 필자가 1년전부터 예상했듯이 미국 금리가 드디어 내년 3월에 내릴 전망이다. 한국도 금리를 내리지 않을 수 없게 되었다. 그동안 고금리 때문에 서민은 너무나 많은 고통을 받았다. 반면에 금융기관들은 돈잔치를 벌였다. 주위를 돌아보면 상가·공장 매매·임대 현수막이 너무나 많다. 고금리 정책에 자영업자과 기업들이 직격탄을 맞고 있는 것이다. ▣ 우리나라 경제현황 지금현재 미분양 아파트수가 2023.10월 기준으로 5만 8,299호로 급격하게 감소하고 있다. 미분양 수치는 아파트가격이 최고점을 찍은 후 1년 뒤에 나타나는 후행성 수치다. 경매도 아파트 가격 최고치를 찍은 후 2년 뒤에야 나타나는 후행성 수치다. 아래 도표에서 보듯이 경매건수가 점차 .. 2023.12.10
드디어 미국 금리인하 내년 3월 실시 드디어 지긋지긋하던 미국 고금리가 내년 3월이면 인하될 것으로 보고 있다. 미국 CPI가 크게 둔화되고 있어 연준의 금리인상은 사실상 끝이 났다고 볼 수 있으며 금리인하가 언제 될 것인가만 남았다. 필자는 연초부터 미국금리가 2024년도 3월에 인하될 것이라고 예측해 왔다. 미국 금리인하가 초읽기에 들어간 이상 우리나라 금리도 곧 인하될 수밖에 없을 것이다. ▣ 미국 금리인하 미국 10월 CPI 는 예상치를 밑도는 3.2%로 인플레이가 둔화되었으며(향후 2%대 까지 내려갈 전망) 이는 최근 2년 만에 최저치이며 이로 인하여 국채 금리도 급락을 했다. 아마도 5% 근처에서 구입한 분들은 앞으로 많은 이익을 낼 것으로 전망되고 있다. 미국 CPI가 이렇게 크게 둔화된 것은 고금리보다는 소비위축에 따른 영향이.. 2023.11.26
전국 최고 118층 주거시설 대구에 들어선다. 세계의 유명도시는 저마다의 랜드마크 건축물을 갖고 있다. 도시 랜드마크는 관광뿐만 아니라 도시 자존심이라고 까지 들먹이면서 브랜드화하고 있기 때문이다. 우리나라도 마찬가지이다. 상업용 건물을 떠나 아파트에 있어서도 고층아파트 경쟁이 벌어지고 있다. 현재는 부산시의 아파트가 우리나라 고층아파트 1,2,3위를 독식하고 있다. 그런데 대구에 118층 주거시설이 건설된다고 한다. ▣ 우리나라 고층아파트 현황 우리나라에도 고층아파트들이 즐비하다. 그중에서도 톱 5위까지 알아보도록 하겠다. 먼저 1위는 부신 엘시티더샵 A동이다. 층수는 85층이고 높이는 339m이다. 2위도 역시 부산 해운대 두산마린시티 위브 더제니스이다. 80층이고 높이는 301m이다. 3위도 부산 해운대 아이파크이다. 72층이며 높이는 293 .. 2023.11.19
고금리로 부동산 거래 급감 시대 고금리로 부동산 거래 급감 시대가 도래하고 있다. 고금리 부담에 경매가 7년 만에 최대로 적체되는 등 부동산 경기가 급격하게 얼어붙고 있다. 콧대 높은 강남 아파트도 휘청거리고 있다. 그렇지만 가격은 내려오지 않고 있다. 서울은 상승폭이 약간 줄었지만 여전히 0.05% 매매가격지수가 상승하였다. 이제 무주택자들이 집을 소유하기가 점점 어려운 환경으로 흘러가고 있다. ▣ 고금리 후폭풍 좀처럼 금리가 내려오지 않고 있다. 우크라이나·러시아, 이스라엘·하마스 전쟁 등 국제상황 등은 빠른 금리인하를 어렵게 만들고 있다. 현재 미국 기준금리는 5.50%를 유지하고 있지만 모지기론은 7%대로 굉장히 높은 수치다. 아마도 내년 3월 전후하여 금리인하가 될 것으로 전망되고 있다. 미국의 고금리 때문에 한국 경제는 많은.. 2023.11.12
대구 분양아파트 마피가 없다. 대구 분양아파트 마피가 완전히 사라졌다. 매매가격이 바닥을 찍고 이제 완전히 박스권을 형성하고 있다. 홍준표 시장이 신규아파트 인˙허가를 내주지 않은 덕택에 내년정도 되면 과잉공급은 사라질 것이며 오히려 공급부족이 될 전망이다. 그러므로 실수요자들은 지금의 현상을 눈여겨볼 필요가 있으며 아마도 금년 하반기까지가 주택구입의 가장 적절한 기회가 아닌가 싶다. ▣ 대구 주택시장 데이터 한국부동산원(원장 손태락)이 발표한 2023년 10월 4주(10.23일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향에 따르면 매매가격은 0.05% 상승, 전세가격은 0.13% 상승을 기록했다. 지역별로 구체적으로 살펴보면 전국평균 0.05% 상승하였으며 지난주(0.07%) 대비 상승폭이 축소됐다. 수도권(0.11%→0.08%), 서울(0... 2023.11.02
20년만에 미국 국채 투자 기회가 왔다. 20년만에 미국 국채 투자 기회가 왔다. 미국은 현재 기준금리 5.4%인 고금리가 이어지고 있다. 연준 파월의장이 미국 경제를 망치고 있다 . 소비자 물가 7% 까지 0%에 가까운 저금리 정책을 펴다가 갑자기 금리를 올리기 시작했다. 그런데 지금 미국 소비자물가는 3%대의 안정을 찾아가고 있는데도 금리 인상을 운운하고 있다. 허나 미국은 우˙러, 이스라엘˙하마스 전쟁에 깊숙히 간여하고 있다. 전쟁은 곧 돈이다. 돈을 찍어내고 국채를 발행하지 않을 수 없다. 그렇다면 금리는 어느쪽으로 향할까? ▣ 금리와 채권의 이해 미국은 원래 빚으로 움직이는 초일류 국가이다. 빚이 아무리 많아도 괜잖다. 왜냐하면 세계에서 힘이 가장 세기 때문이다. 불리하면 법을 바꾸고 그래도 안되면 무력을 쓰면 그만이기 때문이다. 그렇.. 2023.10.29
서울, 부산에 이어 대구도 54억 아파트 최고가 신고 서울, 부산에 이어 대구에서도 54억원의 아파트가 신고가를 찍었다. 필자는 이전부터 가격이 오르는 아파트와 가격이 오르지 않는 아파트로 양국화가 심화될 것이라고 주장해왔다. 이제 전국적으로 아파트 양극화 시대가 도래하고 있는 것이다. 머지않아 대전, 광주에도 고가의 아파트가 나타날 것이다. ▣ 서울, 부산 아파트 양극화 서울, 부산 아파트 양극화를 살펴보면 향후 아파트의 가치는 이전처럼 학군이 아니라 뷰가 첫째 조건이 될 것이다. 이는 세계적인 추세로 뉴욕, 홍콩, 도쿄 아파트 중 뷰가 좋은 아파트들이 고가로 매매가 되고 있는 것이 이를 증명하고 있다. 뉴욕의 빌리오네어로우의 원57 펜트하우스 경우 이미 2015년에 한화로 1,089억원에 매매가 되었다. 지금은 그보다도 훨씬 비쌀 것으로 추측이 되고 있.. 2023.10.27
미국 금리 인하 임박 미국 금리 인하가 임박하고 있다. 지난 4일 미국 국채금리가 급등하였다. 미국 국채금리 인상으로 미국 금융시스템은 문제점을 나타낼 것이고 이는 미국 금리 하락으로 이어질 것으로 예상된다. 왜일까? 이제부터 그 이유를 차근차근 살펴보기로 하자. 항상 주장했지만 자유경제시장에서는 영원한 것은 아무것도 없다. 즉 영원히 상승하는 것도, 영원히 하락하는 것도 없다는 것이다. ▣ 미국 국채 금리 급상승 미국 국채 금리 급상승으로 우리나라 10년 국채선물이 사상최초 가장 큰 하한가를 기록했다. 추석 연휴기간 중인 지난 4일(수요일) 우리나라 10년 국채 선물은 291틱(2.70%) 하락한 104.99를 기록하며 역대 최대 낙폭을 경신했다. 사상 최초 하한가는 엄청난 시그널을 암시해주고 있다. 금융 부분에 있어 최고.. 2023.10.08
추석 이후 아파트 가격은? 현재 대부분 부동산 전문가들은 아직도 아파트 가격은 폭락할 것이라고 주장하고 있다. 이들은 금년 1월에 반값, 3월에 반값, 6월에 반값 폭락을 주장하고 있다. 물론 외곽지이고 편의 시설이 부족하여 인기가 없고 오래된 아파트는 그럴 수 도 있을 것이다. 그러나 신고가를 계속 경신하고 있는 한강변 아파트들은 어떻게 설명할 수 있겠는가? 이제 아파트 가격은 옛날처럼 같이 상승하고 같이 하락하는 시대는 지나갔다. 그렇다면 추석 이후의 아파트 가격은 어떻게 변할까? ▣ 아파트 가격 부동산 시세를 결정하는 요소로 3가지가 있다. 하나는 Whipsaw, 둘째로 Failure, 셋째로 Divergence 이다. Whipsaw과 Failure 는 현재의 추세를 강화하는 역할을 한다. 즉 상승 국면에 있어 주식처럼 살짝.. 2023.10.02
부동산 역발상 부동산 역발상은 무엇일까? 부동산계에서 성공하려면 역발상은 매우 중요하다. 정상적인 사고와 논리로는 너무 경쟁이 심하다. 좋은 아파트 경매 경쟁률은 수십대일이다. 낙찰된다 해도 급매보다 비싸게 받는 것이 비일비재하다. 향후 부동산은 우리가 미처 생각하지 못하는 역발상 쪽으로 흘러갈 것이다. ▣ 부동산 역발상 2010년도에 모나코 오데온 팬트하우스가 3,500억원(현재는 5,600억원 정도)에 매매되었다. 주택매매 중 최고의 가격이었다. 거기에다 차익은 3,000억 원이었다. 즉 500억 원에 사서 3,500억 원에 팔았다는 이야기이다. 대부분 사람들은 싼 주택을 사서 비싸게 파기를 좋아한다. 그런데 비싼 부동산을 사서 더 비싸게 판다는 개념은 아직 잘 없다. 하지만 앞으로는 비싼 아파트는 계속 신고가를 .. 2023.09.24
해수면 상승과 부동산 해수면 상승과 부동산은 어떤 관계가 있을까? 요즘은 이상한 논리가 정설이 되고, 정설이 이상한 논리가 되는 희한한 사회에 살고 있다. 즉 거짓이 참이 되고 참이 거짓이 되는 것이 이상하지 않는 사회로 치닫고 있어 참으로 안타깝다. 일부 환경론자들이 주장하고 있는 해수면 상승으로 바닷가와 한강주변의 아파트들이 물에 잠긴다는 논리가 바로 이런 것들이다. 공포심으로 해변가, 한강 주변의 부동산이 폭락할 수 있다는 황당한 주장이다. ▣ 온난화 문제점 예전에 석유가 고갈되면 어떠한 현상이 일어날까? 하면서 석유고갈을 대비해서 성금도 모은 적이 있었다. 석유는 자원의 한 부분으로 어느 정도 설득력이 있었다. 그러나 지구 온난화로 인한 논리에는 많은 문제점을 안고 있다. 첫째로, 지구 온난화 방지를 위하여 수많은 단.. 2023.09.16
금리에 따른 미국과 한국의 주택 가격 금리에 따른 미국과 한국의 주택 가격은 어떻게 변할까? 대부분 사람들은 금리가 오르면 당연히 주택가격이 내려가겠지 할 것이다. 현재 미국의 모지기 금리가 7.2%이다. 2001년 이후 최고 수치를 기록했다. 우리나라가 이 정도 금리라면 주담보 대출을 한 사람들은 거의 파산직전이 될 것이다. 미국의 금리와 주택가격의 관계는 우리나라와는 사뭇 다른 점이 많다. ▣ 미국 금리와 주택 가격 미국의 금리와 주택가격은 한국의 주택담보대출과는 매우 다른 3가지가 있다. 첫째로, 미국 모지기는 30년간 고정이자가 대부분이다. 미국은 주택을 살때 대부분 현금으로 하지 않고 모지기를 이용한다. 기간은 30년을 가장 선호하고 있다. 현재 미국 모지기 금리가 7.2% 이지만 기존의 대출자들에게는 별 영향이 없다. 왜냐하면 대.. 2023.09.01
대구 아파트 전세가 반등 시점은 언제일까? 대구 아파트 전세가 반등 시점은 언제일까? 반등의 변곡점은 언제일까? 닭의 목을 비틀어도 새벽이 오듯이 그렇게 많은 아파트 분양 물들도 대구 도심을 중심으로 전세물이 서서히 사라지고 있다. 여러 가지 영향이 있겠지만 정부의 전세 차익금 대출 규제 완화로 집주인들은 시간을 벌 수 있게 되었다. 그러므로 아파트를 헐값에 던지지 않아도 되고 제 값의 전세가를 요구하게 되면서 대구도 아파트 전세가가 변곡점을 지나고 있다. 전세가의 상승은 곧 아파트 가격의 상승을 예고하고 있다. ▣ 전세가 변곡점 대구 전세가 변곡점을 알아보려면 먼저 객관적인 데이터를 살펴보아야 한다. 한국부동산원(원장 손태락)은 지난 2023년 8월 3주(8.21일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향을 조사한 결과, 매매가격은 0.07% 상승, .. 2023.08.26
중국 부동산 디폴트와 한국 아파트 현재 세계경제 상황을 살펴보면 미국은 고금리 문제로, 중국은 부동산 즉 아파트 디폴트에 따른 경제 디플레이션에 골머리를 앓고 있다. 특히 중국 경제가 디플레이션에 빠져들고 있으며 이로 인한 미국, 한국경제에도 영향을 끼칠 것인가? 또한 중국 부동산 디폴트는 한국 아파트에도 영향을 끼칠 것인가에 대하여 알아보고자 한다. ▣ 중국 부동산 현황 중국 부동산 현황을 살펴보면 중국 부동산 공룡 '헝다'가 미국에 자산보호(파산) 신청을 하였고 이에 대하여 중국 당국도 조사에 들어갔다. 즉 중국 부동산 시스템이 무너진 것이다. 중국 부동산의 폰지 사기극의 말로이다. 즉 A가 분양을 받고 A는 다시 B에게 팔아먹고 B는 다시 C에게 팔아먹는 것이다. 부동산 시스템이 엉성하기 때문에 가능한 것이다. 나중에 산 C는 원 .. 2023.08.20
10년간 신규 아파트 공급 품귀 현상 향후 10년가 신규 아파트 공급 품귀현상이 일어날 전망이다. 이는 최근 원자재, 인건비 상승에다 미분양 등으로 관련 건축회사들이 사업을 중단한 상태에서 아파트 인·허가, 착공등 빅데이터 분석 결과이다. 거기에다 LH, 민간기업들이 분양한 일부 아파트에서 무량판 구조 문제까지 겹치면서 향후 신규아파트 공급·수요에서 공급 절벽은 10년 이상 현실로 나타날 전망이다. ▣ 공급현황 아파트 공급현황을 살펴보면 현재 착공도 분양도 역대 최저 수준이다. 앞으로 이 상황이 10년 동안 지속될 전망이다. 앞으로 2~3년 뒤면 공급 부족이 불 보듯이 수치상 훤히 보이고 있다. 아파트 건립기간은 최소 10년간의 기간이 필요하다. 가장 빨리 건립할 수 있는 것이 재건축 아파트인데 재건축 아파트는 대부분 조합원 몫이다. 그러므.. 2023.08.05
미국 금리 인상에 따른 한국의 대응 미국 금리가 2.5%올라 5.5% 고금리가 되었다. 이제 미국의 금리는 더 이상 올라가지 못할 정도까지 올라갔다. 미국은 왜 이렇게 금리를 올릴까? 고물가를 잡기 위해서일까? 이 화두는 본문에서 다루기로 하고 미국 금리인상에 따른 한국의 가장 현명한 대응은 무엇일까? 또한 이렇게 고금리가 된 미국 금리는 언제쯤 인하가 될 것인가 대하여 알아보자. ▣ 미국의 금리인상 미국의 금리인상으로 세계경제는 잠시 주춤했다. 그러나 경제는 영원한 금리인상도 영원한 금리인하도 없다. 경제는 현재 상황에 맞는 사이클로 돌아갈 뿐이다. 파월이 지난 7.27 금리인상을 단해하면서 향후 미국 금리인상은 물가에 달렸다고 하지만 사실상 미국의 금리인상은 끝났다고 보면 될 것이다. 미국 연준은 민간기구이다. 연준의 주인은 유태인과 .. 2023.08.05
2023년 하반기 아파트 가격 전망 2023년 하반기 아파트 가격 전망에 대하여 살펴보고자 한다. 결론적으로 미리 말하자면 여러 가지 가격 변수 요인을 살펴볼 때 아파트 가격은 상승할 수밖에 없다고 볼 수 있다. 수도권은 바닥을 다지는 시점을 한참 지나 이미 상승곡선을 타고 있다. 지방도 이미 통계수치상으로는 수도권을 따라갈 준비를 하고 있다. ▣ 현재 아파트 가격 특징 현재 아파트 가격 특징은 이전과 매우 다르다. 이전 처럼 전체가 오르고 내리는 유동성 가격이 아니라 입지에 따라 빈익빈 부익부 가격을 형성하게 된다는 것이다. 즉 어떤 아파트는 계속 신고가를 찍는 반면에 어떤 아파트는 한없이 가격이 추락한다는 것이다. 이제 아파트 가격은 개별적으로 즉 아파트별로 가격 양극화가 일어날 것으로 전망하고 있다. 입지별로 아파트 가격은 지금보다 .. 2023.07.16
대구 아파트 매매거래량, 2021년 수준으로 회복 ! 대구 아파트 매매거래량이 2021년 수준으로 회복하였다. 두 달 연속 2천 건대를 유지하고 있다. 5월 기준 2,058 가구 매매거래로 작년 동기 대비 867 가구나 증가하였다. 이제 미분양의 성지인 대구에서도 아파트 매매 봄날이 다가오고 있다. 또한 수성구는 9개월 만에 미분양관리지역에서 지정 해제되어 수요회복에 상당한 영향을 미칠 것으로 기대되고 있다. ▣ 매매거래량 한국부동산원이 발표한 대구 아파트 매매거래량을 살펴보면, 역대급 거래절벽으로 겨울을 보낸 후 2월부터 거래량이 서서히 오르기 시작하였으며, 4월 2천52가구, 5월 2천58 가구 연속적으로 2천 건을 돌파하였다. 특히 일시적인 현상이 아니라 1월 874건, 2월 1천525건, 3월 1천970건으로 서서히 거래량을 회복하고 있다는 것에 의.. 2023.07.06
집주인 전세금 반환 대출 규제 완화로 걱정 뚝! 집주인이 전세금 반환 대출 규제 완화로 걱정을 뚝 그치게 되었다. 정부가 금년 하반기부터 몰려오는 전세반환금 부담을 들어주기 위하여 2023년 하반기 경제정책 주요 방향에서 드디어 집주인 전세금 반환 대출 규제 완화 발표를 하였다. 그동안 전세금 하락으로 역전세 상황에서 임차인 피해가 발생하지 않도록 정부가 대책을 내놓았다. 대책에 따른 부동산에 미치는 영향 등에 대하여 살펴볼까 한다. ▣ 역전세 현황 먼저, 역전세 현황을 살펴보면 아파트 전세가격의 최고점은 2021. 9월이었다. 전국 평균을 기준으로 볼때 현재 낮아진 전세실거래가격과는 약 14% 차이가 난다. 전세가격이 본격적으로 빠지기 시작한 시기는 2022. 6월부터이므로 약 9개월 이상 역전세 사례가 이어질 전망이다. 한국은행에 따르면 역전세 위.. 2023.07.05
애플 시가 총액 3조원 돌파 애플이 드디어 지난달 30일(이하 현지시간) 시가 총액이 3조 달러를 넘었다. 이는 삼성 시가총액의 8배쯤 되는 것이다. 물론 뉴욕증시가 큰폭으로 상승했는데에 따른 결과지만 애플은 이날 전일비 4.38달러(2.31%) 뛴 193.97달러로 마감해 시가총액이 3조5100억 달러를 기록했다. ▣ 애플의 주가 애플은 지난해 1월 처음으로 3조 달러를 돌파했지만 종가까지는 지키지 못했다. 그러나 금년들어 주가가 48%나 오르는 큰 폭의 상승세를 맞아 종가 기준으로 시총 3조 달러를 돌파하였다. 특히 지난달에 애플은 이번 분기 실적이 3%정도 감소할 것이라고 경고했지만 투자자들이 애플을 신뢰한 결과 무난히 3조원을 돌파하게 되었다. 또한 스마트폰 시장도 이미 포화단계기 때문이 애플 주력 제품인 아이폰 매출 감소로.. 2023.07.01
주가조작에 최대 2배 과징금, 자본시장법 국회 본회의 통과 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 개정안이 30일 국회 본회의를 통과했다. 이번 개정안의 주요 골자는 부당이득 산정방식 법제화, 과징금 신설, 자진신고자 제재 감면 등 3가지 내용을 담고 있다. 그동안 범죄에 비해 처벌이 약했던 주가 조작 적발‧예방, 행정제재, 형사처벌 등 자본시장 불공정거래를 실질적으로 개선하는 방향으로 개정하였다 ▣ 개정안 주요내용 이번 개정안 주요내용은 불공정거래로 얻은 불법이익(부당이득)의 최대 2배를 환수하는 과징금 제재가 신설되었으며, 부당이득이 없거나 산정 곤란한 경우에는 40억원을 한도로 하고 있다. 그동안 불공정거래는 경제적 이익이 주된 범죄였는데 형사처벌만 가능하여 형사사건 특성상 결과까지 장기간 시간이 소요될뿐만 아니라 범죄자 편에서 보면 경제적 손해가 없는 것이.. 2023.06.30
서울아파트 매매 가격지수 0.04% 상승, 6주 연속 상승세 한국부동산원이 지난 6.29 발표한 2023년 6월 4번째주(6.26일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향을 조사한 결과, 매매가격은 0.00% 보합, 전세가격은 0.03% 하락했다. 그러나 서울지역 경우 아파트 매매가격지수는 5.22 이후 6주 연속으로 상승세를 이어오고 있으며, 전세가격지수도 상승세를 이어갔다. ▣ 서울 아파트 매매가격지수 한국부동산원이 '23. 6.29 발표한 6월 4번째주 발표한 주간 아파트매매지수를 살펴보면 서울에서는 매매, 전세 등 지수가 다 상승하였다. 서울 매매가격지수는 지난주에 비해 0.04% 상승하여 6주 연속으로 상승세를 이어오고 있으며, 전세가격은 지난주에 비해 0.02% 오늘 0.04% 상승하였다. 특히 강남권 대형 아파트에서 신고가가 계속 나오고 있다. 도곡 65억.. 2023.06.29
2년 후 최악의 아파트 공급 부족 사태 발생 2년 후 최악의 아파트 공급 부족 사태가 발생될 전망이다. 원자재 상승 및 미분양으로 인하여 대형 건설사들이 아파트 수주를 기피하고 있다. 따라서 정비지구, 재건축 조합은 건설사들을 구하지 못해 아파트 착공이 늦어지고 있으며 계약을 해지할 정도로 사태가 심각해지고 있다. 따라서 2년 뒤에는 서울 같은 경우 최악의 공급 부족사태가 일어날 것으로 전망된다. ▣ 건설사들의 수주포기 아파트 공급 부족 사태 발생원인은 여러가지가 있지만 결국은 아파트 건설회사 즉 수주사들이 아파트 건설을 회피하고 있기 때문이다. 현재 원자재 가격이 치솟고 있다. 따라서 이미 계약을 한 대형 수주사들이 재개발, 재건축 단지들의 사업 계약을 해지하는 사태들이 속출되고 있다. 과천 주공 10 단지, 부산 촉진 2-1 지구 등이다. 이 .. 2023.06.29
인생 역전의 기회가 다가오고 있다. 또다시 인생 역전의 기회가 다가오고 있다. 최근 IMF에서 "ZERO금리가 다시 올 것이다."라고 예고했기 때문이다. 1960년 이후 부동산, 금리 등으로 자산을 크게 증가시킬 기회가 5번 정도 있었다. 그런 기회가 다시 다가오고 있는 것이다. 위기 뒤에 기회가 다시 오는 것이다. ▣ 그동안 찾아 온 5번의 기회 그동안 찾아 온 5번의 기회가 경제 사이클은 항상 곡선을 그리면서 반복된다. 회복기, 호황기, 후퇴기, 침체기, 회복기 등으로 반복하면서 경제사이클은 진행되고 있다. 1960년 이후에 자신이 크게 증가된 시기가 5번 있었다. 첫 번째로, 1965~1967년까지 2년 동안 부동산 투자 바람으로 부동산 가격이 폭등하였으며, 1968~1970년까지 3년 동안은 반대로 부동산 가격이 폭락하였다. 두 번.. 2023.06.24
글로벌 집값 급속 반등으로 상승 그동안 고금리로 집값이 많이 하락되었던 호주, 캐나다, 홍콩 등 글로벌 집값은 급속 반등으로 상승하고 있다. 고금리로 인한 집값 하락은 기간이 매우 짧은 것이 특징이다. 빗나간 고금리 폭락론에서 빠져나와 급속하게 집값이 상승하고 있는 중이다. 우리나라도 예외가 아니다. 수도권에서는 이미 3월을 깃점으로 상승의 전조현상이 나타나고 있다. ▣ 글로벌 집값 급속 반등 지난해 글로벌 집값 하락을 주도했던 호주, 홍콩, 뉴질랜드, 캐나다 등의 주택가격이 급속 반등하고 있다. 지난해 15.6% 폭락했던 홍콩은 1월부터 계속 집값이 상승하고 있다. 골드만삭스가 홍콩 집값이 2023년까지 2021년 고점대비 최대 30% 폭락을 전망한 것이 무색하게 되어 버렸다. 주식시장과 부동산 시스템은 같다. 주식시장과 부동산의 가.. 2023.06.21

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