고금리로 부동산 거래 급감 시대

고금리로 부동산 거래 급감 시대가 도래하고 있다. 고금리 부담에 경매가 7년 만에 최대로 적체되는 등 부동산 경기가 급격하게 얼어붙고 있다. 콧대 높은 강남 아파트도 휘청거리고 있다. 그렇지만 가격은 내려오지 않고 있다. 서울은 상승폭이 약간 줄었지만 여전히 0.05% 매매가격지수가 상승하였다. 이제 무주택자들이 집을 소유하기가 점점 어려운 환경으로 흘러가고 있다.  

▣  고금리 후폭풍

좀처럼 금리가 내려오지 않고 있다. 우크라이나·러시아, 이스라엘·하마스 전쟁 등 국제상황 등은 빠른 금리인하를  어렵게 만들고 있다. 현재 미국 기준금리는 5.50%를 유지하고 있지만 모지기론은 7%대로 굉장히 높은 수치다. 아마도 내년 3월 전후하여 금리인하가 될 것으로 전망되고 있다.
미국의 고금리 때문에 한국 경제는 많은 부담을 안게 되었다. 한국은 미국보다 경제상황이 많이 나쁘다. 미국은 완전고용으로 인한 부작용으로 인플레이션이 되었지만 지금은 소비자물가가 어느정도 안정을 유지하고 있다. 하지만 한국은 고용시장이 좋지 않다. 전반적인 경제가 디플레이션에 빠질 염려도 있다. 따라서 하루빨리 금리인하를 해야겠지만 한은은 생각이 다른 모양이다. 금년 12월 금리인하  시기를 놓치면 한국 경제는 큰 먹구름 속으로 들어가 일본처럼 잃어버린 20년이 올 수도 있다. 따라서 한은은 아마도 금년 12월에 금리를 인하할 것으로 보고 있다.
장기간의 고금리로 인한 사회부작용이 여기저기서 나오기 시작하고 있다. 여기서는 부동산과 관련된 것만 언급하기로 하겠다. 먼저 대출이자의 상승으로 서민들 가정 경제가 직격탄을 맞고 있다. 소비가 줄어든 것이다. 이는 모든 경제매개체에 영향을 끼치고 있다.  공장, 부동산관련사업, 기타 자영업자들의 매출액이 줄어들고 있다. 현실적인 경제 어려움이 국민 개개인에게 다가오고 있는 것이다. 
두 번째로  건축경기의 후퇴이다. 시장경제의 부진은 건축업종에 가장 빨리 영향을 끼친다. 즉 설계사들이 시장경제 영향을 가장 빨리 받는다. 즉 일거리가 없어진다는 것이다. 우스갯소리로 자녀를 대학교 보낼 때 건축과보다는 토목과를 보내라고 한다. 왜냐하면 토목에 비해 건축분야는 경기를 많이 타기 때문에 수시로 불경기를 겪어 먹고살기가 힘들다는 이야기다. 이런 건축경기 불황으로 아파트 공급이 급격하게 줄어들고 있다.

주택 착공 및 인허가 현황(자료출처 : 국토교통부)

 
국토교통부 자료를 보면 금년도 1월~9월까지 주택 착공은 22년도 29만 4,059호에 비해 23년도는 12만 5,862호로 약 17만 호가 줄어들었으며, 인·허가건도 22년도 38만200호에서 25만 5,871호로 약 13호나 줄어들었다. 
세 번째로  건축경기 어려움으로 주택공급부족은 아파트 등 주택가격의 인상을 필연적으로 초래할 수밖에 없다. 이 메시지는 무엇을 뜻하는가? 바로 주택가격의 상승을 예고하고 있는 것이다. 어쩌면 무주택자들에게는 금년 집을 매수할 수 있는 마지막 기회인지도 모른다. 왜냐하면 원자재, 인건비 인상 등으로 신규아파트는 가격이 많이 상승될 수밖에 없을 것으로  보고 있다. 
네 번째로 아파트 가격인상은 아파트의 양극화현상을 더욱더 부추길 전망이다. 현금이 많은 부자들은 대형(135㎡ 이상) 아파트를 선호하고 있다. 중소형에 비해 가격도 훨씬 많이 상승하고 있다. 이제 아파트 가격은 전체가 아닌 개별단지별로 움직여질 것으로 전망된다. 따라서 지역별 아프트 매매 가격의 평균은 별 의미가 없다. 
현재 주택 현황을 전반적으로 살펴보면 고금리 때문에 매매는 관망세이다. 주담대 금리 인상으로 추격매매가 주춤하고 있으며, 서울은 0.05% 상승하였지만 인천 등은 하락세로 돌아섰다. 
다섯 번째로 아파트 신규 공급가격의 상승은 전·월세의 인상을 불러온다. 주택구매에 실패한 무주택소유자들이 많아지기 때문이다. 벌써 서울 전세는 0.12%가 상승하였다. 25주 연속 상승이다. 개포자이 84㎡ 같은 경우는 연초에 비해 5억 원이나 상승하였다.  

▣  마무리

이번글을 마무리해보면 아파트 공급은 항상 절대공급(전체 가구수의 10%~20%) 가구 수 이상을 요구하고 있다. 그런데도 불구하고 고금리로 인한 매매 격감으로 아파트 공급시장 전망은 어둡기만 하다. 중소형 아파트는 매매가격지수가 떨어지고 있지만  대형(135㎡ 이상) 아파트는 오히려 매매가격지수가 올라가고 있다. 뿐만아니라 신고가도 계속 경신하고 있다. 그런데도 불구하고 대형아파트 공급 계획은 없다.

전용면적별 월간 매매가격지수

이 모든 것을 풀 수 있는 것은 금리인하이다. 이제 한국경제는 세계 10대 경제 대국이다. 미국 경제를 너무 의식하지 말고 과감하게 금리인하 정책을 펴야 한다. 금리인하는 주택산업뿐만 아니라 기업, 자영업자들에게도 새로운 경제 활력으로 다가올 것이다. 경제정책 실기는 오래도록 국민 고통을 동반한다. 한은은 금리인하 시기를 놓치면 절대 안 될 것이다.