마침내 대구와 광주를 잇는 달빛내륙철도 예타면제가 확정되었다. 2000년 이상 단절되었던 양지역이 획기적인 교류 교두보를 확보하게 되었다. 이번에도 만약 4월 총선이 아니었다면 수도권의 방해로 본회의 통과는 물거품이 되었을 것이다. 대구와 광주로 봐서는 천운이었던 것이었다. 그럼 달빛내륙철도는 대구의 죽전네거리를 어떻게 변화시킬 것인가? 달빛내륙철도를 처음으로 기획하고 국가철도계획에까지 반영시킨 팀장으로서 가감 없이 이야기하고자 한다.
▣ 2024년 대구부동산 전망
대구는 그동안 전임 대구시장의 부동산 정책 실패로 전국 시도에서 가장 많은 아파트를 공급 하였다. 그 결과 '23.12월 현재 아파트 미분양은 10,245호로 17개 시·도중에서 가장 높다. 그러나 현시장이 아파트 미분양의 심각성을 알고 아파트 인·허가를 완전히 중단시킨 결과 미분양 아파트는 급격히 사라질 것으로 예상하고 있다. 왜냐하면 240만 명 인구 대비 새 아파는 년간 13,000호 ~15.000호가 필요하기 때문이다. 위 대구아파트 미분양 추이 도표를 보면 '23.1월부터 미분양 아파트는 조금씩 줄어들고 있는 추세이다. 현실적으로 매물이 서서히 줄어들고 있다는 뜻이다. 당장 '25년도에는 공급 자체가 절벽이다. 신규 아파트 공급이 2000호~3000호 정도밖에 되지 않는다.
일부 부동산 전문가로 칭하는 자들이 유튜브 등에서 얕은 지식으로 집값은 더 내려간다. 집을 살 필요없다. 앞으로는 월세로 간다.라고 젊은 층을 선동하고 있다. 참으로 안타까운 일이다.
세계의 갑부들을 분석해보았다. 부를 어떻게 모았는지 원인을 분석해 보니 부동산 70%, 주식 30%였다. 그만큼 주식보다 부동산에 비중을 더 많이 두었다는 뜻이다. 그렇다면 집값은 어떨까? 거꾸로 하락하고 있는 것일까? 천만의 만만의 말씀이다. 당장 우리나라부터 살펴보자. 한강변의 아파트들은 오늘도 40억 원 이상의 경신가를 새로 고쳐 쓰고 있다. 부산의 LCT 같은 경우 40억 원이 넘어 선지가 '23년 초였다. 해운대구 달맞이마을 빌라 분양금액은 100억 원을 찍고 있다. 그렇다면 다른 나라들은 어떨까? 일본 같은 경우 고급 아파트 같은 경우 분양가격이 700억 원이 넘어서고 있다. 홍콩은 1,900억 원대, 뉴욕은 2,000억 원대 이상 가고 있는 것이 세계 현실이다.
부동산 전문가라고 하는 찌질들이 항상 일본의 예를 많이 들고 있다. 이들은 하나만 알고 둘은 모르고 있다. 일본이 한창 주택공급을 많이 할때 교통이 불편하고 편의시설이 없는 시외에 많은 아파트를 지었지만 점차로 외면받아 현재의 공실이 되었던 것이었다. 물론 2011년부터 일본인구가 줄어들고 있는 것도 한몫을 한 건 틀림없다.
그렇다면 우리나라는 어떨까? 우리나라도 인구정책의 실패로 인구감소가 14세기 흑사병으로 인구가 줄어든 당시의 유럽보다 더 빠른 속도로 인구가 줄어들고 있다고 한다. 그래서 정부가 늦게나마 인구감소의 심각성을 알고 불야불야 출산정책을 내어놓고 있다. 이런 정부의 출산정책을 잘 이용한다면 주택구입에도 많은 도움을 받을 수 있을 것으로 보고 있다. 각설하고......
대구도 인구의 감소로 시외곽에서는 일본처럼 공실이 늘어날 것으로 전망되고 있다. 또 현재 실질적으로 집가격이 떨어지고 있는 것이 시외에 있는 집들이 훨씬 심각하다. 따라서 이제는 아파트 가격 트랜드가 몇 년 전부터 바뀌었다고 보면 될 것이다. 위치가 희소성이 되고 거기에다 편의성이 곁들여진 5세대 아파트라야 가격이 계속 올라간다는 것이다. 따라서 이런 아파트들은 계속 가격이 상승하지만 그렇지 않은 지역의 아파트들의 가격은 계속 하락한다는 것이다.
▣ 대구 1순위 핫지역 : 죽전네거리
죽전네거리가 왜 대구에서 핫한 지역이 되는 것일까?
첫째로, 죽전네거리는 대구와 광주 경제를 급격하게 변화시킬 달빛내륙철도 출발지인 서대구역 근린시설 배후지기 때문이다.
향후 서대구역은 달빛내륙철도, 대구산업선 철도, 대구권광역철도, 대구공항철도 등 수많은 철도 교통의 중심지가 된다. 특히 달빛내륙철도, 대구산업선 철도, 대구공항철도(광역권철도 : GTX급) 등은 서대구역에서 출발하게 된다. 특히 대구공항철도는 예타사업으로 '23.2.15 선정되었다. 또한 서대구역에는 동대구역 신세계처럼 복합환승센터가 건립된다. 서부시외버스정류장, 북부시외버스정류장이 이곳으로 들어오게 되므로 인하여 서대구역은 대구의 교통중심지로 거듭나게 된다. 죽전네거리와 서대구역사이 운송수단은 BRT버스가 책임지게 될 것이다.
둘째로, 돈의 이동이다. 즉 돈의 이동이 국가공단이 있는 대구 서부로 움직이고 있다는 것이다.
모든 것은 돈을 따라 움직이게 되어 있다. 필자가 국토부와 기재부를 설득시켜 서대구역을 건립하게 된 가장 큰 이유가 바로 국가공단의 교통편의성이었다. 따라서 향후 죽전네거리는 서대구역의 배후중심지로서 범어네거리 이상으로 발전할 것으로 기대되고 있다.
셋째로, 죽전네거리는 대구 행정중심지의 후적지로 될 것이기 때문이다.
무엇보다도 대구시청이 두류정수정으로 옮겨오게 된다. 2025년 5월에 착공하여 2030년 상반기에 준공하게 된다. 따라서 시청, 의회, 법원, 검찰청 등이 죽전네거리 인근에 모두 배치되게 되는 것이다.
▣ 죽전네거리 인근 아파트 가격변화(예측)
현재 죽전동은 총 5,844세대가 있으며 그중 입주량 959세대로 그다지 많지는 않은 편이다. 그러나 전체적으로 달빛내륙철도 예타 면제 이후에는 전반적으로 가격이 올라가고 있다. 특히 죽전동에는 전세가가 오르고 있으며, 두류동은 매매가가 올라가고 있다. 전세 상승은 곧 매매상승으로 이어진다.
죽전네거리 대장아파트는 당연히 용산자이이다. 어느 지역이든 대장아파트가 있는데 그 지역의 아파트를 대표하며 대체로 가장 비싸면서 사람들이 가장 선호하는 아파트를 일컫는다.
용산자이 아파트를 실례로 들면서 설명하고자 한다. 용산자이는 '22년 1월 평균 7억 3,860원까지 하였으나 그 뒤로 하락하였다가 2023년 말부터 약간씩 오르기 시작하고 있으며 '24. 1월부터는 본격적으로 오름세로 돌아서고 있다. 바로 달빛내륙철도 건설 때문이다.
금년 1, 2월 매매가격을 보면 7억원에서 6억 원 후반대로 형성되고 있음을 알 수 있다. 대구지역 다른 아파트들 양상하 고는 너무나 다른 현상을 보이고 있는 것이다. 이것이 바로 부동산 임팩트 효과인 것이다.
지난해 대구에서 가장 비싸게 팔린 아파트가 범어동 두산위브더제니스 240㎡로서 지난 8월에 54억 원에 매매되었다.
향후 공급부족, 원자재 상승, 인건비 상승 등으로 '25년부터는 32평 기준 분양가 자체가 7억 원을 상회할 것이란 것을 알 수 있다. 용산 자이 같은 경우는 달서구에서는 가장 비싼 아파트 즉 최소 20억 원 이상으로 상승할 것으로 기대되고 있다.
▣ 마무리
어떤 이는 말한다. 아파트 시세는 더 내려갈 것이라고... 아직 바닥이 아니라고... 그러는 사이에 가격은 귀신도 모르게 조금씩 올라가고 있는 것이다. 더구나 '25년도 공급절벽이 오면 또 한번의 가격 폭등이 예상된다. 대구 죽전동이 바로 그런 지역이다. 이유는 간단하다. 정확하게 미래를 볼 줄 아는 사람들이 매매를 하기 때문이다.
땅의 가치는 거짓말을 하지 않는다. 사라지지도 않는다. 따라서 매매 후 시간만 흘러가면 되는 것이다. 재테크로 증명된 방법이다. 그런데도 사람들은 욕심이 많아 자꾸 다른 쪽을 쳐다본다. 부동산에 있어 지하철과 기차역 역세권이란 것은 대체할 수 없는 희소성을 가졌다는 뜻이다.
by 공인중개사 김상준
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