금리 하락과 아파트 가격 인상

아파트가격이 본격적으로 조정받고 있다. 즉 서울, 경기도를 중심으로 상승하기 시작하였다. 서울은 인구감소가 가장 심한데 아파트가격은 왜 상승할까? 오늘은 서울을 비롯하여  대구 등 대도시를 중심으로 향후 아파트가격을 전망해볼까 한다. 

▣  금리동향

미국의 금리는 지난 3~6월 사이에  인하될 것이라고 예상을 했지만  미국 연방공개시장위원회(FOMC)에서는 오는 9월에 인하하는 것으로 가닥을 잡아가고 있는 것 같다. 그러나 시장금리는 벌써 3월부터 인하하기 시작하였다. 참다못한 유럽중앙은행(ECB)은 지난 6.6일 기준금리를 연 4.5%에서 연 4.25%로 미국보다 한발 앞서 금리를 인하했다. 따라서 곧 금리인하가 될 것이라는 심적 금리인하와 함께 실질적인 시장금리 하락으로 서울을 중심으로 아파트 가격이 오르기 시작하고 있는 것으로 보면 될 것이다. 

▣  아파트 가격 상승 이유

그동안은 아파트 경기의 불황으로 공급과 수요가 균형을 잡지 못했고 세금 등 가격이외의 변수 때문에 희소성이 있는 아파트를 제외하고는 가격이 하락한 것이 대부분이다. 그러나 경제학적으로 보면 아파트 가격은 올라갈 수밖에 없는 2가지 이유를 가지고 있다. 아파트 건축비를 가장 많이 차지하고 있는 것은 인건비와 대지구입비이다.

인건비 상승

먼저 인건비를 살펴보면 노동자가 생긴이래 인건비가 내려간 적은 한 번도 없다. 지난 1999년 시급 1,525원 하던 인건비는 2024년에는 시금 9,860원으로 늘어났다. 특히 우리나라는 노조라는 강경한 단체가 있어 인건비 상승을 주도해 왔다. 그 결과 자영업자들은 인건비를 견디지 못하고 일본처럼 가족이 가게를 경영하는 세대가 늘어나고 있다. 지나친 인건비 상승으로 오히려 일반 근로자는 일할 자리가 없어지는 희한한 사회가 되어가고 있는 것이다.  요즘 편의점 알바자리 하나 차지하는데도 평균 10:1 경쟁률을 보이고 있는 것이 이를 증명해주고 있다.
아파트 건설분야의 인건비도 마찬가지다. 도표에서 보듯이 인건비의 상승은 해마다 이어져 왔고 이는 고스란히 건설비에 반영된다.
둘째로, 대지구입비다. 우리나라는 인구 밀집도가 세계에서도 으뜸이다. 그러므로 땅값은 당연히 비쌀수 밖에 없다. 1964년부터 2013년까지만 해도 대지면적 가격은 평균 3,030배나 올랐다.

대지면적 가격상승

이런 2가지 이유때문에 아파트 가격은 올라갈 수밖에 없는 것이다. 부동산은 현재만 보고도 투자가 가능하다.  즉 투자가 쉽다. 그러나 주식은 다르다.  미래를 예측해야 하니까 주식투자는 어려운 것이다.
아파트 가격에 대해서 조금더 심도 있게 살펴보면 아파트 가격은 실수요 + 가수요 + 주기수요로 가격이 형성된다. 여기서 투자수요는 가수요와 주기수요를 뜻하는데 이런 투자수요가 있어야 아파트 가격이 상승하는 것이다. 물론 인건비와 대지면적비는 자연적인 인상분이고 여기에다 투자수요에 따라 아파트별로 가격상승이 다르게 나타난다는 것이다.
또 다른 변수는 금리이다. 만약 미국 대선에서 트럼프가 당선되면 금리인하 폭은 상당히 크게 될 것이다. 실제로 트럼프가 대통령으로 있을 시에 거의 제로금리였으며 부동산 가격도 이때 많이 상승하였다. 트럼프는 철저한 기업인이자 영리를 추구하는 성향을 가지고 있기 때문이다. 따라서 금리 하락폭이 크면 클수록 아파트 가격은 더 상승될 것이다. 

▣  마무리

앞으로 새롭게 분양하는 아파트 가격은 서울, 부산, 대구 등은 구32평기준 무조건 7억 원이 넘을 것으로 예측된다. 특히 인구감소로 인하여 연못논리에 따라 연못 물은 점차 중앙으로 모이게 된다. 따라서 시 외곽지역의 아파트들은 절대 가격이 상승하지 않는다. 일본처럼 공실이 점점 많아지는 아파트로 변해 갈 것이다. 그러므로 앞으로 아파트 구입 시에는 무조건 시내 중심부에 있는 아파트를 구매해야 할 것이다. 거기에다 5세대 아파트에 투자를 하거나 실거주로 구매한다면 주식투자보다는 훨씬 나을 것이다.  

                                                                                   by 공인중개사 김상준