주택보금자리론이 부동산에 미치는 영향

주택보금자리론이 드디어 지난 2023.1.30부터 시행되었다. 그동안 부동산 대출이 꽁꽁 막혀 있었는데 가뭄에 단비 같은 좋은 소식이 아닐 수 없다. 지금 부동산에 있어 가장 큰 문제는 거래 절벽이다. 이유는 대출규제(DSR)와 고금리 때문이다. 이런 거래절벽을 풀기위하여 정부는 보금자리론을 전격적으로 시행하였으며 이번 글에서는 특례주택보금자리론 출시배경, 특례주택보금자리론 이 부동산에 미치는 영향, 아쉬운 점, 전체요약정리 순으로 알아보고자 한다. 

▣ 「특례주택보금자리론」 출시 배경

특례주택보금자리론 출시배경에 대하여 살펴보면, 지금 부동산 시장은 거래절벽으로 인하여 내가 가고 싶은 곳으로 이사를 못 가는 것이다. 48년 만에 최고로 주거지 이동이 낮게 나타났으며 이는 6.25 전쟁 이후 최저점이다. 국가입장에서 보면 세수가 들어오지 않으며 국민들 입장에서 주거이동의 자유가 타의에 의해서 막혀버린 것이다. 이렇게 된 이유는 첫번째가 대출규제 즉 DSR, 두 번째는 고금리를 꼽을 수가 있다.  주택가격으로 DSR은 당연히 20%정도 줄어들었으며, 감당하기 어려운  고금리때문에 거래절벽이 만들어져 있었다. 이러한 문제점을 해결하기 위하여 DSR을 없애고, 고금리를 저금리로 낮추는 방법밖에 없다. 이러한 문제점을 없애기 위한 것이  정부의「특례주택보금자리론」출시배경이다.「특례주택보금자리론」의 가장 큰 장점을 간단하게 살펴보면 먼저 DSR이 적용되지 않고 금리도 최저 3.25%까지 낮추어 준다.  그리고 중도상환수수료가 없는 것이 가장 큰 메리트다. 현재 금융상품중에 유일하게 DSR을 받지 않는 것이 「특례주택보금자리론」이다. 또한 시장금리가 내려갈시 언제든지 중도상환수수료가 없기 때문엔 갈아탈 수 있다.

▣ 「특례주택보금자리론」 이 부동산에 미치는 영향

특례주택보금자리론이 부동산에 미치는 영향에 대하여 알아보자. 대부분 인간의 마음에는 항상 좀 더 좋은 곳에서 살고, 좋은 것을 먹고, 좋은 옷을 입고자 하는 욕망이 있다. 그중에서도 주거지 욕망은 다른 것보다도 더 강하다고 보면 될 것이다. 즉 지금 살고있는 지역보다 입지가 좋은 상급지로 옮기고 싶은 욕망이 많다. 지금까지는 DSR과 고금리 때문에  상급지로 갈 수 있는 방법이 없었는데 이제 그 방법이 생긴 것이다. 대출 시행 첫날 39조6,000억 원이란 예산이 있는데도 불구하고 온라인은 거의 마비가 될 정도로 주택자금대출이 국민들에게는 목말라 있었다. 「특례주택보금자리론」 대출규제선인 9억 원 이하의 상급지역도 많다. 주택시장은 상급지와 하급지를 냉정하게 구분한다. 특히 9억원의 기준은 kb은행 기준으로 하는데  kb는 실제 시제보다 2주 정도 늦기 때문에  9억 원 이상 상급지는 조금 기다리다가 kb시세가 내려갈 때 신청하면 된다. 
「특례주택보금자리론」이 부동산에 미치는 영향을 살펴보면  첫째,  거주지를 상급지로 이동(갈아타기) 둘째,  전세보증금 반환 및 기존 담보대출상환에  사용 가능  셋째,  급매물의 급속한 소진 예상 넷째,  부동산 양극화의 심화  등 크게 4가지로 볼 수 있다.  「특례주택보금자리론」의 가장 큰 메리트는 상급지로 갈아타기를 할 수 있다는 것이다.  kb시세 9억 원 이하의 DSR을 받지 않고 상급지로 갈 수 있는 유일한 방법이다. 또한, 전세 반환금이 모자랄 경우 임대인은 대출을 받아 전세금 반환을 해 줄 수 있다. 아파트, 주택 등 급매물도 급속하게 매진될 것으로 보고 있다. 따라서 2023년도 상반기는 무주택자가 주택을 구매하기 십 년 만에 가장 좋은 시기라고 보면 될 것이다. 무주택자는 이기회를 놓치면 안 될 것이다. 아울러 상급지로 갈 수 있는 수단이 생겼기 때문에 재테크 센스가 있는 자는 상급지로 많은 이동이 있으리라 예상된다. 즉 7억원 아파트에서 대출규제 때문에 9억 원 아파트로 못 갔다면 이제 대출이 가능하기 때문에 이사를 갈 수 있다는 것이다. 따라서 부동사 정책이 현재의 대출규제정책을 유지한다면 「특례주택보금자리론」으로 인하여 주택 양극화가 가속화 될 것으로 예상되고 있다. 

▣ 「특례주택보금자리론」 의 아쉬움 점

「특례주택보금자리론」의 아쉬운 점은 미분양 아파트에는 수혜가 없다는 점이다.  입주권이나 분양권이 있는 경우에는 대출이 되지 않는다는 것이다. 즉 중도금 대출이 되지 않는다는 점이다.  현실적으로 신축아파트 입주 시 잔금을 납부해야 되는데 DSR로 대출도 되지 않고, 전세금 하락으로 전세금으로 막대금을 내지도 못하므로 미분양 아파트는 계속늘어날 수 밖에 없다. 미분양이 늘어나면 건설사도 견딜 수가 없어 결국은 부도가 날 수 밖에 없다. 따라서 정부는 미분양 아파트 대책도 늦기 전에  계획을 수립하여 시행해야 될 것이다. 아쉽게도 「특례주택보금자리론」은 입주권이나 분양권에는 해당되지 않기 때문에 구축아파트,  신주아파트,  신축아파트들이 주로 많은 혜택을 볼 것으로 예상된다.

▣  특례주택보금자리론 요약정리

특례주택보금자리론을 요약정리해보면「특례주택보금자리론」 은  DSR 규제 없이 비교적 저금리 3~4% 대에서 대출 받을 수 있으며 중도금 상환 수수료도 없어 언제든지 시장금리 변동에 따라 갈아탈 수 있다. 따라서  상급지로 주거지 이동,  전세금 반환, 주택담보대출상환,  무주택자 주택 구입시에 유용하게 이용할 수 있으며 2023년 1년동안 한시적으로 운영되므로, 금년 상반기는 적극적인 주택구입 시점으로 볼 수 있다. 특히, 무주택자는 아파트가격이 최저점에 있으므로 이번 기회를 놓치지 말고 유주택의 기회로 삼아야 될 것으로 본다. 다만 이번 「특례주택보금자리론」의 아쉬운 점은  입주권이나 분양권에는 해당되지 않기 때문에 미분양 아파트는 영향을 받지 않을 것이며, 이와 관련하여서는 정부의 다른 대책이 나올 것으로 보고 있다.