3월 금리 하향, 드디어 전세회복 시작

3월 금리 하향, 드디어 전세회복 시작되고 있다. 현재 금리가 너무 높다. 이는 서민경제를 파탄시키고 있으며, 아파트 미분양, 거래절벽 등으로 이어져 많은 문제점을 낳고 있다. 기준금리 0.5%에서 단기간에 3.5%로 7배나 오른 것이다. 그러니 모든 것이 비정상이 되어버린 일상이 되었고, 서민경제는 거의 파탄직전이라고 볼 수 있다. 이번 글에서는 3월 금리하향 전망과 전세 회복시작에 관하여 이야기하고자 한다.

▣ 3월 금리하향 전망 

3월 금리하향에 대하여 전망을 해보면, 앞에서 말했듯이 우리나라 기준금리가 단기간에 0.5%에서 3.5%로 급동 했다. 이는 미국 연준 금리 인상과 맞물려 어쩔 수 없는 정부의 선택이었지만 정책 결정에 많은 아쉬움이 있다. 미국경제와 한국경제 구조는 이제 많이 다르고, 소비자물가 상승도 차이가 나는 것도 금리인상 정책시 반영을 해야 된다고 생각한다. 너무 미국금리만 쫒아간게 아닌가? 하는 생각이 든다. 급작스런 금리상향으로 문제점이 대두되자 정부도 금리 착시현상으로 금리를 내리기 시작하였다. 즉 기준금리는 높지만 시장금리는 내리기 시작했다. 정부가 정책모기지를 만들면 대부분의 사람들은 이를 이용하기 시작한다. 시장금리가 6%인데 정책모지기 금리가 4%라면 모든 시장금리는 급속하게 4%로 되는 것이다. 이착시 현상에 가장 수혜를 받는 분야가 바로 부동산 시장이다. 부동산 시장이 가장 심각하기 때문에 정책모지기는 주택과 관련되는 것이 많다. 지난달 1.30에 출시된 특례주택보금자리론이 한 예이다.  이렇게 되면 주담보대출 금리 판도가 바뀌게 되는 것이다. 9억 원 이하 주택은 많은 혜택을 보게 되는 것이다. 
또 하나의 희소식이 들려온다. 바로 낮은 금리의 고정형 전세대출이 3월에 곧 출시된다는 소식이다. 주택금융공사에서 고정금리 협약전세자금 지급을 100% 책임지는 정책모지기이다. 일반전세대출 대비 낮은 금리적용으로 전세대출 차주에게는 많은 이자 부담 완화가 있을 것으로 기대된다. 현재 전세자금 보증은 주택금웅공사가 4억 원, 서울보증보험이 5억 원까지 된다. 이번 주택금융공사의 고정형 전세대출 보증은 4억 원까지 가능하며, 100% 지급보증을 해주기 때문에 은행권에서는 안 해줄 이유가 없다. 이제 미국이나 한국의 기준금리는 최고점에 왔다고 봐도 무방하다. 향후에는 금리인상이 없을 것으로 예상되며 특례주택보금자리론, 고정형 전세대출 출시로 3월을 깃점으로 금리는 급속하게 떨어질 것으로 예상된다. 

▣ 드디어 전세 회복 시작

드디어 전세가 회복을 시작할 기미를 보이고 있다. 앞에서 언급한 고정형 전세대출 금리는 4% 내외에서 결정 될 것이며 아마도 특례주택보금자리론과 비슷하거나 더 낮은 금리가 될 것으로 예상된다. 특례주택보금자리론과 달리 고정형 전세대출은 9억 원 이상의 주택에서도 대출이 가능하기 때문에 모든 주택의 전세가에도 영향을 미치게 된다. 따라서 2023년도에는 전세가가 매우 빠른 속도로 회복될 것으로 보고 있다. 금리가 떨어져서 월세보다 전세가가 벌써 평당 10~20만 원 정도 저렴하게 평가되고 있다. 이런 가운데  전세 정책모지기가 출시되면 획기적으로 전세가는 월세보다 비용면에서 낮아질수밖에 없으므로  임차인들이 전세로 몰리면서 전세가는 반등될 수 밖에 없을 것이다. 반등속도는 엄청 빠르게 전개될 것이며 전세가의 반등은 곧 매매가에도 영향을 줄 것이다. 2020년 경우를 보면 전세가가 폭등되면서 임대인은 그 자금으로 다시 투자를 하게 되니까 집값이 폭등하게 된 것이다. 이번에도 전세대출 금리가 낮아짐으로 인하여 전세가가 반등되고 주택가격도 동반 상승될 것으로 보고 있다.
전세정책모지기는 무주택자에게 4억 원의 한도로 대출이 가능하고 중간상환수수료도 없다.  주택금융공사의 100% 지급 보증이며, 금리는 4% 내외가 될 것으로 예상이 되나  국내외사정으로 4%보다 더 낮아질 수도 있다. 이렇게 되면 전국적으로 영향을 주게 되고 전국의 전세가가 올라갈 배경이 된다. 따라서 전세 수요자는 몰리게 되고 정책모지기는 엄청 인기가 많을 것으로 기대된다.  이런 사유로,  드디어 전세는  빠르게 회복이 시작될 것이며 특히, 소액 아파트는 직접적인 영향을 받을 것으로 보인다. 이는 임차인뿐 만아니라 임대인에게도 투자의 기회가 생기는 것이다. 소형아파트에 투자금 0~소액으로 투자가 가능하게 되는 것이다.
     
◈  전국 전세가율 100% 초과 지역(22.12월)
   1위 : 충남 천안시 동남구 120.7%
   2위 : 경기도 오산시 119.5%
   3위 : 강원도 강릉시 118.1%
   4위 : 경북 포항시 남구 112.9%
   5위 : 대전시 동구 111.2%
   6위 : 용인수지구 102.7% 

▣ 금리하향에 따른 전세수요 

금리하향에 따른 전세수요에 대하여 요약정리해보면, 그동안 DSR과 고금리 등으로 부동산은 거래절벽이 되었으며 이로 인한 여러  부동산 문제점이 발생되게 되었으며 국민경제에도 빨간불이 켜지기 시작하였다. 이를 감지한 정부는 먼저 특례주택보금자리론으로 급한 불을 끄고 뒤이어 전세가 하락에  따른 임대임, 임차인을 보호하기 위하여 전세전용 정책모지기론을 3월에 발표할 예정이다.
이로 인하여 금리는 급격하게 하락하게 될 것이며, 금리하락에 따라 그동안 월세가 유리했던 임차인은 전세로 돌아설 것이며 전세가는 급속하게 반등하게 될 것이다. 월세임차인은 현재 전세가가 최저일 때 갈아타서 전세 4년간 계약을 확보하는 것도 좋을 것이다. 결론적으로 금리하락, 전세전용 정책자금대출 등으로 전세수요가 폭발적으로 일어날 것이며 이에 따라 전세가는 폭등할 우려가 있다. 또한, 대출자금이 풍부해짐으로 인하여 소형아파트 등 투자가 활발해질 것이며 그동안의 부동산 거래절벽 시장에 점점 활기를 불어넣을 것으로 기대된다.