20년만에 분당에 기회온다.

20년만에 분당에 기회가 온다. 지난 '23.2.7 국토부는 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」 제정에 관한 주요 내용을 발표하였다. 이법은 물론 국회를 통과해야겠지만 내년 4월 총선을 앞두고 발표한 계획이라 여야 모두 표를 얻기 위해서는 통과되리라고 본다.
이 특별법 주내용은 지은지 20년이 지난 노후계획도시를 재건축하자는 것이다. 정부에서 특별법으로 많은 수혜를 준다는 것이다. 이법의 행간의 의미를 살펴보면 제목은 노후계획도시 정비지만 실제로는 1기 신도시를 재건축하자는 것이다. 1 기신도시 중 분당이 1차적으로 시행할 확률이 가장 높다. 따라서 20년만에 분당에 기회가 온다. 어떻게 하면 이 기회를 잡을 수 있을까? 오늘은 이 주제와 관련하여 특별법 요약, 특별법의 가장 큰 수혜, 20년만에 분당에 온 기회, 저비용분당투자, 특별법 향후진행 예상 등에 대하여 이야기하고자 한다. 

▣  특별법 요약

특별법을 요약해보면 적용대상은 노후계획도시로써 택지조성사업완료 후 20년이상 경과한 100만㎡이상의 택지 등이며 추진은 기본방침에 의하여 기본계획을 수립하고 특별정비구역으로 지정하여 추진한다.특별정비구역지정에 따른 특례 및 지원으로는 재건축 안전진단을 완화해 주고 공공성 확보 시는 면제까지 해줄 뿐만 아니라 토지용도변경 및 용적률 상향까지 해주는 어마어마한 혜택까지 준다.  
또한, 각종 인·허가 통합심의로 사업절차를 단축시키고 지자체 주도로 이주대책을 수립하고 정부도 지원하게 된다. 또한, 초과이기은 환수하고, 환수한 이익은 기반시설에 재투자하게 된다. 특별법의 배경에는 1기 신도시를 포함하여 노후계획도시는 단기간에 공급이 집중된 고밀, 주거단지는 자족성이 부족한 주차난, 배관부식 층간소음, 기반시설 노후화에 따라 주민들의 정비에 대한 요구가 높으나 기존의 도시정비법, 도시재생법 등 현행 법률체계로는 신속하고 광역적인 정비가 어렵고 이주 수요의 체계적인 관리도 어려웠다. 국토부는 이러한 문제점을 해결하기 위하여 지난해 11월 「1기 신도시 정비기본방침수립 및 제도화 방안」 연구용역에 착수하여 
특별법 내용들을 그동안 검토해 왔다. 

▣  특별법의 가장 큰 수혜

먼저, 특별법의 가장 큰 수혜는 안전진단의 완화 및 면제이다. 현행 도시정비법의 안전진단 기준보다 완화되게 적용하고 정비 예정구역에서 자족기능향상 대규모기반시설 확충과 같은 공공성이 확보되면 대통령령으로 안전진단까지 면제해 줄 예정이다. 둘째로, 용적률, 용도지역 등 도시, 건축규제 완화이다.  특별법에서 가장 큰 수혜라고 볼 수 있다.  용적률은 종상향수 준(2종 → 3종 준주거)으로 완화되고 용도지역도 지역여건에 따라 변경토록 규정을 마련하였다.  셋째로, 창의적인 공간개발이 될 수 있도록 특별정비구역을 입지규제최소구역으로 지정하고 진행절차도 간소화하여 사업진행을 매우 빠르게 할 수 있도록 하였다. 

▣  20년 만에 분당에 온 기회

20년 만에 분당에 온 기회이다. 앞에서 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」에 대하여 살펴보았다. 주식투자할 때에도  상승장을 예상하고 투자한다. 상승장은 분명히 사전 신호가 온다. 즉 외국인, 기관매매가 사전에 포착된다. 부동산도 마찬가지다. 앞으로 서울의 주택난은 더욱 심각해질 것이다. 4기 신도시는 아직 멀었고, 입지가 좋지 않기 때문에 인기가 없다. 정부 입장에서는 1기 신도시를 재건축하여 일거에 서울주택문제를 해결하고 싶었을 것이다. 그러나 1기 신도시외의 노후주택단지(상계 등)와의 형평성 때문에 특별법 명에서 1기 신도시  대신 노후계획도시라고 바꾸었다. 하지만 정부의 의지는 1기 신도시 재건축에 맞추어져 있으며 특히, 1기 신도시중에서도 서울주택문제를 가장 효율적으로 분산시킬 수 있는 도시는 분당이라고 볼 수 있다. 따라서 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」으로 시행되는  첫 사업은 분당이라고 볼 수 있다. 20년 만에 분당에 온 기회이다. 분당의  구축아파트들이 내렸다고 해도 5~15억 원 정도 가격이다. 그렇다면 가장 작은 비용으로 분당에 갈 수 있는 방법은 없을까?

▣  저비용 분당투자

저비용으로 분당에 투자할 수 있는 방법은 무엇일까? 분당 소재 아파트 ㎡당 가격이다.

분당구 3.3㎡ 당 아파트 평균 매매가격

재건축 호재에 따라 평당 5,000만 원이 넘어가고 있다. 아직은 고금리인데 비싼 아파트에 투자하기는 쉽지 않다. 그러므로 우리는 효율적으로 투자해야 한다. 바로 썩상투자이다. 즉 썩은 아파트 상가 투자이다. 오래된 아파트 상가 지하이거나 2, 3층은 상대적으로 저렴하다. 이런 상가를 공략한다면 소규모 투자로 큰 이익을 남길 수 있다. 분당이 어려우면 다른 1기 신도시들도 있다. 시간은 조금 필요하겠지만 서울 주택난 해결을 위해서는 1기 신도시 재건축은 필요할 수밖에 없다.  

▣  특별법 향후진행 예상

특별법 향후진행 예상을 요약정리해 보면, 이제 국회에서「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」이 통과되어 확정되면 국토부는 곧 제1기 신도시 재건축사업에 착수하게 될 것이다.  「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」으로 시행하는 재건축 지역은 안전진단 면제 등 많은 특혜와 함께 내년 4월이 총선이라는 점에서 정부의 지원으로 사업속도가 매우 빠르게 진행될 것으로 예상된다. 투자자의 입장에서 보면 최소의 투자로 최대의 이익을 남겨야 되기 때문에 최소 투자방법을 찾아야 한다. 따라서 최소의 투자방법 중 썩상투자방법을 제시한다. 지금부터 1기 신도시 임장활동을 다녀보자.