임차인 전세금 반환 해결하는 방법

임차인 전세금 반환을 해결하는 방법이 있다. 현재 전세가격이 많이 하락했다. 이런 상태에서 임차인이 전세금 반환을 청구했을 경우  임대인 쪽에서는 전세금 하락으로 전세금 반환에 많은 어려움이 있다. 새로운 전세 세입자는 당연히 시장가격으로 전세계약을 하려고 할 것이고, 나가는 세입자에게 줄 전세금과의 갭만큼 집주인은 현금을 마련해야 하는 어려움이 있다. 따라서 이번 글에서는 전세금 하락 문제점, 전세금 반환해결 방법, 임차인과 협의필요 등 임대인, 임차인 모두 만족할 수 는 방법에 대하여 알아보고자 한다. 

▣ 전세금 하락 문제점

현재  전세금 하락에 대한 문제점이 사회전반에 끼치고 있다. 전세가율은 대부분 집값대비 50%이하로 내려가 있다. 이 같은 현상은 대부분의 세입자들이 전세보다 월세를 선호하기 때문이다. 또한 직접적인  원인으로는 바로 금리 때문이다. 한국은행 이창용 총재가 미국금리만 따라서 계속 금리를 올린 결과이다. 이로 인하여 대한민국 서민 대부분이 힘들어졌다. 지금의 경제사정으로 볼때 미국과 한국의 시장은 이제 많이 다르다고 본다. 그러함에도 불구하고 미국을 따라 금리를 계속 인상한 결과 여러 가지 문제점이 대두되었고 그중에 하나가 아파트 전세금 하락으로 인한 문제점이다. 
전세금 하락으로 대부분 임차인은 더 싼가격에 더 좋은 아파트로 옮겨갈 수가 있어 집주인에게 2년 더 갱신을 하지 않고 전세금 반환을 요구하게 된 것이다. 집주인 입장에서는 황당하기 그지없는 상황이 발생된 것이다. 집 값 상승시에는 예상치도 못한 일이 벌어지고 있는 것이다. 임대차 3법 때문에 전세금이 급등했는데 금리 때문에 전세금이 급락하게 된 것이다. 지금 시장에서는 2020~2021때 계약한 것은 대부분 갱신을 하지 않고 반환을 요구하고 있다. 그런데 계약시 전세가격과 현시점의 전세가격 갭이 너무 크기때문에 사회문제가 되고 있는 것이다. 임차인이 전세보험을 들어도 실제 수령하기까지는 1개월 정도 시간이 필요하기 때문에 임대인으로부터 전세금이 이삿날까지 나오지 않으면 세입자 입장에서는 난감해지는 것이다. 
임대인이 전세금을 임차인에게 돌려주지 못하면 임차인은 임대인의 아파트를 압류하게 된다. 압류에 이어 경매를 하게 되면 임대인, 임차인 모두 손해를 보게 된다. 간단한 예를 들어보면 압구정 전세가도 거의 5억원 정도 전세가가 떨어졌다. 임대인은 이 5억원 정도의 현금을 마련하는 것이 문제이다. 물론 신용도가 좋고, 다른 재산이 많다면 별 어려움이 없으나, 대부분 임대인들은 현금 5억 원 정도를 마련하기가 어렵기 때문에 사회문제로 대두된 것이다.  갱신을 하려고 해도 현시세로 계약하기를 임차인은 원하기 때문에 5억원이 꼭 필요한 것이다. 

▣ 전세금 반환 해결 방법 

전세금 반환 해결 방법에 대하여 살펴보면, 임대인은 5억원을 지급하지 못하니까 이 5억 원에 대하여 이자를 지급하면 된다. 현재 금리의 4~5%를 적용해서 주면 된다. 임차인 입장에서도 이사비를 줄일 수 있고, 월 이자도 받을 수 있어 서로에게 좋은 조건이 된다. 또한 새로 계약을 쓰지 않아도 되기 때문에 부동산 중개사 수수료도 절약할 수 있다. 이자는 일시불 내지 월로 나누어서 지급하면 되는데 계약 시 한꺼번에 지급하게 되면 공증 등 다른 법적인 절차가 필요없게 된다.
전세는 100% 실거주이다. 전세가격은 투자요소가 전혀없다. 수요와 금리에  따라서 변한다.이제 전세가격은 2023. 3월 정도 되면 반등할 것으로 예상된다. 금리인하, 특례보금자리론 대출실시 등이 반등의 이유이다. 따라서 현실적으로 하락한만큼의 전세금을 구하지 못할 경우에는 임차인과 협의를 해서 떨어진 금액만큼의 이자를 임차인에게 지급해 주는 것이 가장 효율적으로 대처할 수 있는 방법이다. 

▣  임차인과 협의 필요 

전세금 반환 해결에 있어서 임차인과 협의는 꼭 필요하다. 급작스럽고 연속적인 금리 급등으로 인하여 여러가지 부동산에 대한 문제점이 발생되게 되었는데 그 중 하나가 전세금 반환에 대한 문제였다. 전세금 반환에 대한 방법을 요약정리해 보면 먼저, 임차인에게 전세금 반환 부족분에 대하여 이자 지급 관련과 협의를 하라. 임차인 입장에서도 나쁠게 없다. 이사비, 중개수수료를 아낄 수 있을 뿐만 아니라 월세 수익을 챙길 수 있는 일타삼피의 효과를 볼 수 있다. 둘째로 이자 지급은 되도록 일시불로 하면 임차인과 협의가 잘 될 수 있으며 공증 등 다른 법적인 절차가 필요없다. 월이자 지급은 일종의 개인 간 금전거래이므로 공증 등 법적절차가 필요하다.