주택임대소득 세금 0 만들기

주택임대소득 세금 0 만들기 가능할까? 주택임대사업자 소득신고가 지난 2.10마감되었다. 물론 2,000만원 초과 임대사업업자는 자동 종합소득세로 신고되고 2,000만원 이하 임대사업 소득자는 종합과세, 분리과세를 스스로 선택하여 유리하게 신고할 수 있다.  이번 신고후 임대수익이 2,000만원 이하인 임대사업자들이 대부분 분리과세로 신고를 하여 종합과세로 신고하면 세금을 안내어도 될 세금을 납부하는 것을 많이 보았다. 이번 글에서는 주택임대소득 과세요건, 계산방법 등과 함께 임대소득 2,000만원 이하 주택임대소득의 세금 및 건보료를 0로 만드는 방법과 관련하여 주택임대소득, 국세청의 주택임대소둑 인지방법, 주택임대소득 과세요건, 주택임대소득 0, 건보료 0 되게 하는 방법, 종합과세신고 장점 등에 대하여 알아보고자 한다.

▣  주택임대소득

현재 국세청에서는 주택임대소득 점검을 집중적으로 하고 있다. 대부분 임대인들은 성실신고를 했겠지만 신고자체를 모르거나 고의로 누락했을 시는 큰 문제가 될 수 있다. 주택임대사업소득이 있으면 대부분 건보료를 많이 걱정하고 있다. 건보료 책정은 소득, 재산 모두가 고려 대상이기 때문이다. 1원이라도 주택임대사업 소득이 있으면 건보료 계산에 반영된다.
주택임대소득 건보료 산정기준은 아래표와 같이 한다.   

이미지 출처 : 속고살지마

▣  국세청의 주택임대소득 인지방법

주택임대소득 누락을 찾아내기 위해 현재 국세청에서늠 특별점검을 하고 있다. 2020년부터 주택임대차보호법 개정으로 주택임대차계약신고를 구청에 하도록 되어있다. 신고요건은 보증금 6천만원 이상 혹은 월세 30만원 이상을 초과하는 주택임대차 계약을 하면 30일 이내 구청에 신고를 해야한다. 이런자료들이 고스란히 국세청으로 넘어간다. 따라서 2020년 이후에 월, 전세 임대차는 누락에 신경을 쓰야한다. 만약에 미신고시에는 타소득과 연관시켜 종합과세로 부과한다. 누락한 과세 20%가 가산되며 납부지연가산세도 지연일 만큼 계산하여 납부하여야 한다. 누락기간이 길면 국세청은 최대 5년 까지 과세할 수 있다. 

▣  주택임대소득  과세 요건

다음은 주댁임대소득 과세요건을 아래표에서 살펴보자.

먼저 주택수 기준으로 볼때 1주택은 비과세이다. 월세는 2주택, 3주택 이상은 과세이고 전세는 3억원 이상, 3주택 이상 소유자에게만 간주임대료(보증금x일정이자율 1.2)로 과세한다. 
※ 주택소유수는 부부합산, 자녀주택은 같이 살아도 비합산 적용, 전용 40㎡이하이면서 기준시가 2억원이하 주택은 제외,  기준       시가  9억원 초과주택 및 국외소재 주택의 임대소득은 1주택자도 과세 
둘째로, 수입금액을 기준으로 보면 2천만원 이하는 종합과세, 분리과세를 선택할 수 있고, 2천만원 초과는 종합과세로 다른 소득과 연계시켜  과세를 한다. 

▣  주택임대소득세  0, 건보료 0 되게 하는 방법

본격적으로 주택임대소득세 0, 건보료 0 되게 하는 방법을 알아보자. 대부분 국민들은 주택임대소득이 2천만원을 넘지 않는다.  즉 임대소득이 2천만원 이하인 임대소득에 있어서 세금 절세 방법에 대하여 알아보자. 
1. 첫째,  소득신고를 종합과세로 신고한다. 
    종합과세 장부기장식 주택임대소득을 신고하고 거기에서 모든 필요경비를 공제하면 된다. 
   ※ 분리과세는 총수입금액의 50%만 공제해줌(임대주택사업자는 60%)
     분리과세, 종합과세(간편장부)를 비교해보면

출처 : 속고살지마

※ 필요경비 : 주택3채 대출이자 7,000,000원, 수리비 2,000,000원, 중개사수수료 2,350,000 합계 11,350,000원
    인적공제 : 본인포함 2명(1인당 1,500,000원), 국민연금 공제 

2. 둘째, 공제할 증빙자료(영수증)와 간편장부를 작성한다.
표에서 보듯이 종합과세 필요경비로는 대출이자, 재산세, 종부세, 수리비, 중개수수료 등 비용이 7,560,000보다 많을 시는 종합과세 신고가 훨씬 유리하다. 즉 수입금액 15,120,000원에서 필요경비 11,350,000원을 빼면 3,770,000원이 남는데 인적공제 1인당 1,500,000원, 국민연금 등을 차감하면 결정세액이 0가 된다. 아울러 대출이자 상승 등으로 필요경비가 15,120,000보다 많아 마이너스가 되면 이를 결손이라 하는데 다른 근로소득이 있다면 마이너스 금액만큼 근로소득분 세금을 환급받을 수 있다.   

▣  종합과세 신고 장점 

위에서 언급했지만 종합과세 신고장점을 다시한번 살펴보면,  2020년부터 주택임대차보호법 개정으로 주택임대차 계약을 신고하도록 되어 있다.  따라서 주택임대소득 신고때가  되면 임대인은 고민을 많이 하게 된다. 바로 세금과 건보료에 직결되기 때문이다. 지금까지 글을 요약하면 주택임대사업자중 2천만원 이하의 임대주택  사업자 중 필요경비가 많은 사업자는 종합과세로 신고를 하는 것이 훨씬 유리 하다. 종합과세로 신고하면 모든 필요경비로 수입금액 혹은 그이상도 공제가 되므로 사업수입이 0 혹은 마이너스까지 즉 결손까지도 가능하다. 그러므로 주택임대소득세, 건보료도 0 로 만들 수 있는 것이다. 이제 지금부터라도 모든 영수증들을 챙겨 내년 2월에는 자신있게 종합과세로 신고할 수 있도록 하자.