3월부터 미친 대출완화, 급매물 실종

3월부터 미친 대출완화, 급매물이 실종될 전망이다. 지난해 연말부터 부동산 급락에 따른 대출완화 정부대책이 이어져 나왔다. 특히, 1월의 특례주택보금자리론 등 대출완화정책에 따라  10억 원 이상 아파트 대출, 후담보대출 상향대출에 따라 시장분위기가 바뀌어지고 있다. 특히 특례주택보금자리론이 10조 원 정도 자금이 시장에  들어옴에 따라 구정 전 · 후에 많은 계약이 이루어졌다.  이번 글에서는 3.2부터 시행되는 새로운 정부의 부동산 대출완화 정책과 관련하여 향후 주택가격 예상, 대출완화효과 등을 상세하게 알아보고자 한다.  

▣  새로운 대출완화정책

먼저 새로운 대출완화정책에 대하여 알어보면, 지난 2.10 금융위원회는 은행업감독규정 5개 규정 개정안을 예고 고시하였다.  이는 지난 1.30 특례주택보금자리론의 시행에도 불구하고 부동산경기가 예상한 만큼 활성화되지 못하고 있는 부동산 경기를 살리고자 하는 정부의 다각적인 새로운 대출완화 정책의 일환으로 보면 될 것이다. 주요 내용을 살펴보면 
먼저,  다주택자 규제지역 내 주택담보대출 허용이다. 현행은 다주택자의 규제지역 내 주택구입목적 주담보대출 취급규제를 하고 있지만 개선책으로 다주택자의 규제지역내 주택구입목적  주담보대출 취급허용하고 있다.(규제지역 LTV 0 → 30%,  비규제지역  LTV  → 60%) 두번째로 임대, 매매 사업자에 대한 주택담보대출 허용이다. 현행은 주택 임대, 매매 사업자의 경우 전 지역 주택담보대출 취급 금지하고 있지만 개선책으로 주택 임대, 매매 사업자의 경우 전지역 주택담보대출 허용하고 있다. 세번째는 임차보증금 반환목적 주택담보대출 관련 각종 제한을 완화하고 있다. 현행은 임차보증금 반환목적 주택담보대출시  각종제한이 존재하고 있지만 (투기, 투과지역 15억 원 초과아파트 주액담보대출한도(2억 원),  규제지역 내  9억 원 초과주택에 대한 전입의무,  2 주택보유세대의 규제지역 소재 담보대출 금지) 개선책에서는 임차보증금 반환목적 주댁담보대출 취급 시 각종 제한 일괄폐지(LTV, DSR 범위 한도 내 대출취급 가능)하고 있다.  네번째로 생활안정자금 목적 주택담보대출 한도폐지이다. 현행은 생활안정자금 목적(주택구입목적 외) 주택담보 대출은 연 최대 2억 원까지 취급가능하나 개선책으로는 생활안정자금  목적 주택담보대출의 대출한도 폐지(LTV, DSR 범위 한도 내 대출취급 가능)하고 있다. 다섯번째로 주택담보대출 대환시 기존 대출 시점의 DSR적용(1년 한시)이다. 현행은 원칙적으로 주택담보대출 대환은 신규대출로 취급해서 대환시점의 DSR 적용하고 있어나 개선책으로는 대환시 기존대출 시점의 DSR 적용하여 금리상승,  DSR 규제강화 등으로 인한 기존 대출한도의 감액을 방지하고 있다. 여섯번째로 서민 실 수요자의 주택담보대출 한도 폐지이다. 현행은  서민 실수요자의 경우 규제지역 내 주택구입 목적 주담보 대출 취급 시 최대 6억 원까지 대출가능 하였으나 개선책으로 서민 실 수요자의 경우 규제지역 내 주택구입 목적 주담보 대출 시 대출한도(현 6억 원) 를  폐지하였다. 
       ※   요건은 동일, LTV, DSR 범위 한도 내 대출취급 가능

▣  향후 주택가격 예상

향후 주택가격을 예상해보면, 도시지역의 거리에는 언젠가부터 이런 글의 현수막이 붙기 시작했다. 물가폭탄, 전기요금 폭탄으로 못살겠다.라는 문구의 현수막이 네거리마다 나부끼고 있다. 그만큼 서민들에게는 경제적 상황이 심상찮다. 거기에다 일부를 제외하고 주택가격마저 폭락을 거듭하고 있어 거래절벽으로 팔 수도 없으니 가격이 낮은 곳으로 이사도 못하고, 주택을 이용하여 생활자금도 대출할 수 없도록 꽁꽁 묶어 놓았으니 서민들은 살길이 막막하다.   
다행히 이번 정부는 전 정부와 달리 부동산정책의 심각성을 깨닫고 발 빠르게 대응하고 있다. 바로 대출규제 완화이다. 1월 특례보금자리론, 3월 대출완화 정책 등이다. 조금만 늦었다면 건설사 줄부도가 이어질 수도 있었다. 1월을 기점으로 부동산 경기가 조금씩 나아지고 있다. 그러나 아직은 안심할 만한 수준이 아니다. 여전히 DSR이 대출을 규제하고 있기 때문이다. 그러나 일단은 부동산 자금이 시장에 많이 풀리고 있다. 부동산사무실에 전화문의가 오는 횟수가 20% 정도 늘고 있다. 
또한, 업계에서는 지금이 부동산 최저점이라는 점에서는 어느 정도 수긍하고 있다. 단지 언제부터 반등이 되느냐에 대해서는 조금씩 보는 시각이 다르다. 향후 주택가격을 예상해 보면 3월부터는 대출완화와 맞물려서 더 이상 가격이 떨어지지는 않는다는 점에서는 대부분 인정하고 있다. 아울러 급매물도 급속하게 사라질 것이라고 보고 있다.  늦어도 금년 3월~12월 중에 반등될 것으로 보고 있다. 
 26년도가 되면 서울시 신규 공급 아파트 수가 거의 없다. 대구는 벌써 아파트건립 인허가가 나지 않는다. 25년도부터는 신규물량이 거의 없다. 가장 쌀 때가 우리에게는 기회이다. 

서울시 아파트 입주물량(자료출처 : 지인)

▣  대출완화효과

대출완화정책을 요약정리해 보면 정부에서는 주택경기 활성화를 위해서 1월에 이어 또다시 대출완화정책을 3.2부터 시행하기로 하였다. 따라서 무주택자가 집을 구입하거나  혹은 1 주택자가 갈아타기에는 십 년 만에 온 더없이 좋은 기회라고 생각한다. 대출완화정책으로 3월부터는 급매물이 실종될 것이며,  전세도 제자리를 찾아갈 것으로 기대된다. 이번 대출완화는 무엇보다도 실무형 대출완화정책이라는 점에서 업계는 반기고 있다. 지난번 특례주택보금자리론에 이어 이번 정부의 완화정책은 무주택자에게는 최고의 선물이 될 수 있다. 대출별 특성을 파악하여 최소의 비용으로 최대의 효과를 낼 수 있기를 기대한다.