가난의 역습! 아파트 절대 파지 마라...

가난의 역습! 아파트 절대 파지 마라...지난해 부터 이어져 온 주택시장 폭락은 많은 이들에게 고통을 주고 있다. 정부도 심각성을 알고 다각도로 주택시장 경기 부양대책을 위하여 여러 정책을 내놓고 있다.  의식주는 인간에 있어 행복도를 측정하는데 우선순위이다. 지난 정부의 과도한 주택시장 개입으로 인하여 주택시장이 무너져 버린 결과로 피해를 고스란히 보고 있는 것은 국민이다. 어느누구 책임지는 사람이 없다. 주택은 자산이다. 회사에 취직하거나 사업을 하거나 어쨋튼 수입이 있어야 살아갈 수 있다. 부동산을 조금만 알면 내가 사는 집을 중요한 자산소득으로 만들 수 있다. 주식처럼 신경쓸 필요도 없다. 단지 시간이 필요할 뿐이다. 오늘은 주요한 자산인 아파트, 아파트를 절대 파지 마라.  아파트를 팔면 가난의 역습을 받는다. 라는 주제로  금리와 주택가격, 가난의 역습, 부동산 반등시기 등에 대하여 이야기 해보고자 한다.

▣  금리와 주택가격 

금리와 주택가격은 어떤 관계일까? 경기가 좋지않다고, 지금 힘들다고 아파트를 절대 파지 마라. 아파트가 가진 장점은 다른 자산에 비해 위험이 상당히 낮다는 점이다. 아파트도 자산의 일부분으로 위험이 없지는 않으나 다른 자산에 비해서 위험이 매우 낮다는 뜻이다. 즉 저위험 자산이다. 아파트의 단점은 단지 환금성이 조금 떨어진다는 점이다. 현금화하기 위해서는 조금의 시간이 걸린다는 점이다.
대부분 경제학자나 부동산 전문가들은 아직도 집을 사지말고 기다려보라고 이야기 한다. 대부분 학자들과 부동산 전문가들은  금리 쇼크 예를 들어 집을 사지 마라고 이야기 하고 있지만 사실은 지금 집을 살때이다. 여기서 금리와 주택가격의 상관관계를 알아보자.

여기서 금리와 주택가격의 상관관계를 알아보자.

위 그림은 미국의 10년간 금리와 주택가격의 변화를 그래프로 나타낸 것이다, 파른색은 금리를, 노란색은 주택가격을 나타낸 것이다.주택가격은 금리가 오르든지 내리든지 우상향으로 계속 올라간다. 따라서 금리가 높기때문에 주택가격이 내려갔다는 것은 옳지 않다.

우리나라 금리와 주택가격도 알아보자. 우리나라 2000년대 금리 및 주택매매가 추이를 살펴보면  미국과 비슷한 패턴을 보이고 있다. 즉 금리가 높아지고 있거나 낮아지고 있거나의 상관없이 주택매매가격지수가 올라가고 있음을 나타내주고 있다. 특히 지난 2008~2010년에는 금리가 가장 많이 내려갔음에도 불구하고 수도권은 주택매매가격지수가 13%나 내려왔다. 그러나 서울을 제외한 나머지 5대광역시는 40%가량 주택매매가격지수가 올랐다. 주택의 가격은 금리와 별 관계가 없다는 것이 판명되었다. 즉 금리와 관계없이 주택매매가격지수가 우상향하고 있다는 것을 나타내주고 있다. 

물론 현재 주택매매가 되지 않는 것은 금리와 대출규제가 원인이라고 볼 수 있다. 다면 주택가격은 금리와 영향이 별로 없다는 것이다. 그러므로 주택가격은 금리와 관계없이 계속 우상향으로 올라간다고 볼 수 있으므로 자산으로서 큰 가치가 있다고 볼 수 있다.

▣  가난의 역습

또다른 가난의 역습이 오고 있다. 그동안 미국은 많은 금리를 단기간에 올렸다. 한국도 미국을 좋아하는 듯 덩달아 금리를 올렸다.
따라서 생산자물가, 소비자물가 모두가 올라가게 된다. 마지막엔 인건비가 올라가게 된다. 인건비는 모든 물가에 직접적인 영향을 끼친다. 바이든 미국대통령은 최저인건비 37% 인상안을  2023. 3월부터 시행하겠다고 지난해에 서명하였다. 인건비가 올라가면 필연적으로 실물자산가격이 올라갈 수 밖에 없다. 이것은 경제에 있어 계속되는 악순환이다.

가난의 역습에 대하여 조금더 알아보자.
옆에 그림은 경기 순환주기 그림이다. 저점에서 경기회복기로 접어들면 금리인상 등 많은 장애물을 만나게 된다. 이때 90% 사람들은 실수를 하게된다. 아파트 가격이 떨어질줄 알고 많은 사람들이 아파트을 팔게 된다. 실제로는 실물자산인 아파트 가격이 많이 올라가고 있는데도 말이다. 
또 90%의 사람들이 실수를 하는 것이 있다. 경기 확장기에서 정점으로 가고 있는데 끝없이 오를줄 알고 계속 아파트를 사는 것이다. 그러나 경기는 후퇴기로 곧 넘어간다.
따라서 저점에서 사서 정점에서 팔아야 남는 장사를 할 수 있는 것이다.
결론적으로 이야기 하자면 저점, 회복기에서 아파트를 팔게되면 커가고 있는 실물자산을 버리는 거와 같다는 이야기이다. 이렇게 하면 계속 가난의 역습을 받을 수 밖에 없다.

▣  부동산 반등시기

부동산 반등시기는 언제일까? 지난 5년 동안 부동산 정책은 소득 불평등 보다 자산 불평등 사회를 만들었다고 볼 수 있다. 오죽하면 진보 학자들도 이점을 비판하고 있을까? 현재의 고금리 등을 견디지 못하고 아파트를 팔게되면 또다시 자산증가의 기회를 잃으므로서 가난으로 살 수 밖에 없다. 정부도 부동산의 심각한 문제를 인지하고 금년 1월부터 업계에 호의적인 정책을 계속 발표하고 있다. 지난 글에서 소개했듯이 3월에는 전세금반환대출 등 실질적으로 필요한 정책이 많이 시행될 것이다. 따라서부동산 경기는 금년 3월~12월 중에는 반듯이 반등될 것으로 보고 있다. 어려운 시기를 잘 견디자. 반등의 시기가  오면 아파트 자산가치는 엄청나게 올라가 있을 것이다.