호가 상승하나? 드디어 우리 집값 오른다.!

호가 상승하나? 드디어 우리 집값 오른다.! 긴 어두운 터널을 뚫고 연일 밝은 소식들이 신문지상에서 들려온다. 그동안 주택보금자리론 시행,  규제지역해제, 각종 주택담보대출 완화 등으로 아파트 가격이 수치상으로 반등의 기미를 보이고 있다. 물론 아직도 대부분의 매수자들이 관망을 하고 있지만 부동산 속성상 분위기가 바뀌는 순간 매도물들은 자취를 감추게 된다. 오늘은 그동안 하락으로만 이어져온 주택가격의 현재상황과 더불어 호가상승 이유와 급매물 소진 등에 대해서 알아보고자 한다.  

▣  호가상승 이유

일부지역의 아파트 호가상승 이유는 무엇때문인가? 현재 인기지역의  아파트 가격하락은 어느정도 멈추고 보합세를 대부분 유지하고 있다. 특히 지역에 따라 하락을 접고 상승하는 지역도 많다. 이전 글에서도 언급했듯이 23.3월을 깃점으로 부동산 가격에 변화가 서서히 일어날 것으로 보고 있다.
그렇다면 왜 3월이 되면서 급매물이 소진되었고 점차 호가상승으로 접어들고 있을까? 이 이유에 대해서 알아보자. 경제적으로 보면 주택에 있어 악재는 무주택자에게 유리하고 호재는 유주택자에게 유리하다. 지금은 고금리 등으로 무주택자에게 유리하다. 즉 악재시기에는 무주택자에게 유리하므로 이때 무주택자는 집을 살 수 있는 최적의 시기가 된다. 악재는 계속유지되지 않는다. 즉 경제에서는 한계효용법칙이 있다. 예를 들면 맛있는 고기를 몇 달 동안 먹지 않다가 먹으면 정말 맛있다. 이때는 한계효용이 좋지만 1달 동안 계속 고기만 먹으면 맛이 없게 된다. 맛에 대한 한계효용이 떨어지기 때문이다. 즉 계속적인 악재는 한계효용체감이 되는 것이다.
먼저 주택거래량에 대하여 알아보자

시세가 상승하려면 거래량이 최저점이 되는 것이 전제조건이다. 즉 최저점을 벗어나야 시세가 상승되기 시작한다. 2009년도, 2012년도 금융위기시 최저거래량이 5만 호 정도 되었는데 2023년도도 그때처럼 비슷한 거래량을 보이고 있으므로 거의 최저 거래량에 왔다고 보면 될 것이다. 아파트도 재화이기 때문에 영원한 하락은 없다. 하락이 있으면 상승이 있고, 상승이 있으며 하락이 있기 마련이다. 3월부터 다주택자에게도 규제지역에서 LTV 30%, 비규제지역에서는 60%까지 대출이 된다.  또한 서민 실수요자에게는6억 원 대출한도가 폐지되었으며 전세보증금반환대출도 가능하다. 전체적으로 주택 관련 대출이 많이 완화되었고  앞으로도 주택 관련 대출 은 계속 완화될 전망이다. 특히 신혼 첫 주택구입은 LTV 80% 까지 가능하다.
주택경기를 살리는데 있어 다주택자들의 역할이 크다. 이번 대출완화정책에 다주택자들도 비규제지역 LTV 60%까지 대출이 가능하게 되어 입지가 좋은 지역의 아파트, 미분양아파트들도 영향을 받게 될 것으로 전망된다. 또한 특례보금자리론도 거의 소진이 되어가고 있으므로 39조란 자금이 결국은 부동산으로 모이는 것도 부동산 경기에 있어 호재로 작용될 것이다. 
특례보금자리론을 적극적으로 이용하는 예를 하나 들어보고자 한다.  특례보금자리론은 9억 원 이하 주택구입 시에만 적용이 된다. 9억 원은  kb시세를 기준으로 하고 있다. 9억 원 약간 넘는 상급지로 이사 가기 위하여 9억 원 이하로 계약을 한 후 계약서류를 근거로 kb에 연락을 하여 9억 원 이하로 시세조정을 요구한다. 이어서 9억 원 이하로 시세조정이 되면  대출이 가능하므로 상급지로 이사를 할 수 있다.  발 빠른 사람들은 이렇게 특례보금자리론을 최대로 이용을 하고 있다.   
둘째로 시세를 알아보면 

옆의 도표에서 보듯이 0쪽으로 모든 도시가 향하고 있다. 이 의미는 급매물이 거의 소진되었다는 뜻이다. 금매물이 소진되었다는 뜻은 급한 매물은 이제 없다는 뜻이다. 즉 주택시장에서 악성물건이 바로 급매물 물건이다. 급매물이 소진되면 점차 정상매매가격을 찾아가게 되는 것이다. 

▣  급매물 소진

급매물이 소진되고 있다. 앞의 내용을 요약정리 해보면  주택관련 주택매매거래량,  월간 주택매매가격 증감률 등 통계자료를 통하여 이제 아파트 시세는 거의 최저점에 도달하였음을 알 수 있다. 이는 급매물이 소진되었다는 신호를 주고 있으며, 급매물이 소진되었다는 뜻은 일반 매물은 많이 나오지 않는다는 뜻이다. 제값을 받지 않고는 안 팔겠다는 뜻이다.  매물이 줄어든다는 것이다.  미분양 아파트도 다주택자들의 자금줄이 풀리면서 어느 정도는 해소될 것으로 기대된다. 문제는 무주택자들이다. 이렇게 좋은 기회는 앞으로 좀처럼 오지 않을 것이다. 자산을 불릴 수 있는 절호의 기회를 맞고 있는 것이다.