서울, 부산 아파트 가격 상승 변곡점에 서다.

서울, 부산 아파트 가격이 상승 변곡점에 다가가고 있다. 그동안 한없는 나락으로 떨어지고 있던 서울, 부산 아파트들이 드디어 상승의 길목인 변곡점으로 다가가고 있다. 부동산 경기 하락에 따른 건설회사 부도, 전세금 미반환 등  사회문제가 대두되자 정부에서는 주담보대출 완화 등 정책을 통해 발 빠르게 대처하고 있는 상태다. 오늘은 이러한 부동산 경기 부양 정책에 따라 서서히 가격상승을 위한 변곡점으로 다가가고 있으며, 부동산 동향,  미국금리의 영향,  주택거래량 증가 등에  대하여 알아보고자 한다.

▣  부동산 동향

부동산 동향을 살펴보면, 증권가에서 "부동산 경기 바닥 통과...주간 아파트 값 3월 플러스로 전환할 것"이라고 발표했다. 증권가에 이런 발표를 하게 된 데에는 분명 이유가 있을 것이다. 2월 부동산 가격, 분양 지표분석을 하고 급매물 소진에 따른 아파트 값 하락이 멈추었다고 판단을 했을 것이다. 다만 확실한 금리 인하가 동반된다면 부동산 경기는 급속히 살아날 것으로 내다보았다. 이전 글에서도 주장했지만 시세 하락에 대한 변곡점은 3월부터이고 본격적이 상승은 3월~12월 사이에 나타날 것이라고 예상하고 있다. 왜냐하면 2023. 2월 주택거래량이 최소거래량 50,000호이기 때문이다. 50,000호는 지난 2009년, 2012년  금융위기시 최저거래량이다. 다만 앞으로는 양극화 현상 때문에 예전처럼 강력한 가격 상승은 일어나지 않을 것으로 보고 있다. 

▣  미국금리의 영향 ?

미국금리의 영향에 대하여 살펴보면, 한국의 금리인상은 미국 금리의 영향을 많이 받고 있다. 그런데 미국의 금리인상은 자국의 급속한  고용쇼크로 인한 물가상승으로 물가를 잡기 위한 금리 정책이다. 예전에는 중국이 세계의 공장이었지만 지금은 세계의 공장이 미국으로 통하고 있다. 그만큼 미국은 일자리가 넘쳐나고 노동자를 구하기가 어려워지므로 당연히 임금비가 올라갈 수밖에 없다. 임금비가 올라가니까 물가가 당연히 올라갈 수 밖에 없다. 따라서 미국은 자국의 물가를 잡기 위해 고금리 정책을 펼 수밖에 없다. 미국의 고금리는 미국자체의 고물가를 잡기위한 정책이다. 다른 나라 금리에는 영향이 없다. 이런 이유로 일본, 중국, 유럽 등은 금융완화정책을 펴고 있다. 즉 미국과는 달리 금리를 내리고 있다. 자국의 국민과 기업을 보호하기 위해서다. 
그런데 한국은 그냥 미국만 따라 금리를 올려 모든 국민, 기업 등을 다 힘들게 만들었다. 요즘 투자는 70~80년대 금리를 쫓아서 하는 투자가 아니다. 즉 저축의 시대가 아니다. 특정산업에 투자하는 경향이므로 미국 금리보다 낮으면 외국 자본이 빠져나간다는 것은 이제 는 맞지 않는 논리다. 쌍팔년도 논리라고 보면 된다. 환율문제도 우리나라 금리와는 아무 관계가 없다. 우리나라가 금리동결을 발표하고 나서도 원/달러는 1,301원으로 오히려 내려갔다. 환율은 미국의 경제지표에 따라 움직인다. 우리나라 금리에는 영향을 절대 받지 않는다. 원화는 기축통화가 아니기 때문이다.
이렇게 원/달러가 내려간 것은 미국의 긴축에 대한 우려와 중국의 경제회복 신호에 따른 것이다.  중국의 PMI(구매자관리지수)이 55로 나왔다. 50 이상 나오면 경기확장신호라고 보면 된다. 또한 중국의 서비스경기전망도 전년도에는 3.3%에 그쳤지만 2023년도에는 5.0% 이상의 목표를 제시할 것으로 예상된다.  전체적으로 볼 때 미국의 금리영향은 미국자체의 고용문제로 인한 물가를 잡기 위한 미국자체 금리인상이기 때문에 기타 다른 국가에는 거의 영향을 미치지 않는다고 볼 수 있다. 중국경기전망수치도 좋아지고 있다. 중국경기가 좋아지면 한국경제 전반에도 영향을 끼치게 된다. 부동산도 마찬가지다.  

▣  주택거래량 증가

주택거래량 증가와 관련하여 알아보면, 미국의 현재 고금리는 고용으로 인한 물가상승이므로 한국금리와는 실제적으로 관련이 없다. 따라서 한국은 미국금리를 쫓아갈 필요가 없다. 국민과 기업을 위해서 저금리정책을 빨리 시행하여야 한다. 금리에 대한 부담이 없다면 주택거래량도 훨씬 증가될 것으로 예상된다. 주택거래량, 주택매매가격지수 등을 통해 주택가격이 변곡점을 통과하고 있는 것으로 파악되고 있다. 특히 다주택자들의 대출이 풀림으로 인하여 급매물은 금방 사라질 것이며, 입지가 좋은 곳의 매물들은 자취를 감추게 될 것이다. 그러므로 무주택자들은 이번 기회를 놓치면 다음 주택구입시에는 훨씬 많은 자금이 소요될 것으로 전망된다. 따라서 지금부터라도 매수하고자 하는 주택단지를 중심으로 시세관찰을 해보기를 권한다.