미분양의 지옥, 대구 아파트 가격 상승 초읽기

미분양의 지옥이었던 대구 아파트 가격이 드디어 상승 초읽기에 들어갔다. 여러 가지 데이터가 이를 뒷받침해주고 있다. 먼저 국내 금리인상이 동결되었으며, 미국의 소비자물가지수가 하락함에 따라 미국은 더 이상 금리를 올릴 수 없는 상황이 되었으며 오히려 금년 하반기에는 금리는 상당히 내려올 전망이다. 따라서 우리나라도 금리인상 동결에 이어 금리인하가 이어질 것으로 보며 이로 인하여 주택거래는 점차 활발해질 것으로 전망되고 있다.  이번에는 대구의 현 미분양 현황과 대구아파트 가격변화에 대하여 알아보고자 한다.  

▣ 대구 미분양 아파트 현황

3월기준 5대 광역시 미분양 물량을 지역별로 보면 대구가 13,199 가구로 5대 광역시 전체의 56.9%를 차지하였으며 경북의 미분양 9,016호와 합치면 전국 미분양 물량 30.8%가 대구경북이 차지한다. 또한 대구는 다른 지방에 비해 자가 비율이 높은 것도 미분양의 한 원인이었다. 물론 미분양의 가장 큰 요인은 공급과잉이었다. 아파트 공급정책의 세밀한 계획 없이 무분별하게 아파트 인·허가를 해 준결과라고 보면 될 것이다. 따라서 다른 5대 광역시에 비해서 주택경기가 훨씬 심각한 것이 대구이다. 지난 '22.12월~'23.2월만 해도 입주직전의 아파트 매매가격은 분양가의  마이너스  P가 기본이었다.

▣ 대구 아파트  기지개 

 부동산플래닛에 따르면 국토부 실거래가 자료(4.15)를 기준으로 분석한 결과 금년도 1분기 전국 부동산 매매량은 236,406건 으로 지난해 4분기 204,666건에 비해 15.5% 증가했다.  거래금액도 64조 59억 원으로 전분기 50조 8천54억 원에 비해 26%가 늘어났다. 부동산 시장은 아파트가 주도하였으며 전국 아파트 거래량은 83,669건으로 전 분기 47,035건에 비해 77.9%나 증가하였다. 거래금액도 전분기 13조 9천83억 원 보다 128.3% 증가한 31조 7천505억 원이었다. 
대구를 기준으로 살펴보면 매매거래량은 지난해 4분기 2,579건이었는데 금년도 1분기에는 4,369건으로 거의 2배나 증가했다. 본격적으로 거래량이 증가하기 시작하였다. 또한 대구의 아파트 분양 전망지수도 올라가고 있다. 2달전만 하여도 아파트 분양 전망지수는 전국 최저였으나 5월 들어서는 전국 평균치를 회복한 것으로 보인다.  즉 5월 대구 아파트 분양 전망지수는 2021년 7월 지수 89.2 이후 1년 10개월 만에 80.0으로 80선을 회복하였다.  분양전망지수는 공급자 입장에서 판단하는 지표로 100을 초과하면 분양전망이 긍정적이며 100 이하는 부정적이다. 이러한 데이터를 종합해볼때 이제 대구 아파트는 기지개를 펴고 있다고 봐도 될 것 같다. 

▣ 서울이남 최고의 학군 수성구

 수성구는 지방에서는 아주 특이한 곳이다. 몇가지 예를 들어보겠다. 아파트 가격은 서울 강남구와 동일하게 오르고 내리고 한다. 서울 이남에서는 의대 진학률이 부동의 1위이다. 학원수도 서울 대치동, 목동, 신정동을 제외하고 지방에서는 1위이다. 2022년도 의대입학 상위 고등학교 25개 중에 대구소재 고등학교는 6개  고교가 포함되었으며, 이중 자사고는 경신고등학교 1개 학교뿐이었다. 경신고 73명(전국 4위), 대륜고 40명(전국 13위), 능인고 34명(전국 16명), 대구여고 26명(전국19위), 경북고 25명(전국 20위), 정화여고 24명(전국 21위)이다. 학교수와 인원에 있어서 압도적으로 지방에서는 1위이다. 특히 자사고는 경신고 1개교뿐이고 나머지는 일반고란 점이 수성구 학력이 높다는 것을 증명하고 있다. 
또한 수성구 학원수도 616개, 전국 4위) 엄청나게 많다. 전국에서 고교진학 학원수가 가장 많은 곳이 강남 대치동(1,442개)이다. 강남구 대치동, 양천구 목동, 양천구 신정동에 이어 전국에서 4위로 많다. 

전국 고교진학 학원수 순위

2022년도 서울대 정시전형 신입생 1천61명 가운데 대구 출신이 44명으로 비수도권에서 가장 많았다. 서울 출신 비율이 46.3%(491명)로 가장 높았으며 경기 321명, 인천 18명을 포함해 수도권 출신이 78.2%나 차지하였다. 지방에서는 대구 4.1%(44명), 부산 3.2%(34명) , 전북 2.6%(28명)이 뒤를 이었다. 
위에서 살펴본바와 같이 수성구 학력은 서울을 제외하고는 타의추종을 불허할 정도이다. 그만큼 학부모들의 관심이 많은 지역이다는 뜻이다. 물론 대구 다른 구에 있는 고등학교들도 서울대, 의대 등 비율이 높아가고 있는 중으로 이는 수성구의 영향을 많이 받았다고 보면 될 것이다.
따라서 수성구 소재 아파트 가격은 대구시 아파트 가격을 선도하고 있다. 앞에서 언급했듯이 강남 3구와 수성구, 해운대구 소재 아파트들은 가격 움직임을 거의 같이 하고 있다. 거래량 증가와 더불어 가격 최저점이 지났다고 보고 있다. 

▣ 대구 아파트 가격 상승 초읽기

부동산 빅데이트를 통해서 이제 아파트 최저가격 변곡점을 지났다는 것을 알 수 있다. 금리동결 등 외부적인 경제적 환경도 우호적이다. 대구 아파트 거래량도 '22년도 4분기 거래량과 비교하면 거의 2배 증가한 4,369건이나 되었다. 미분양이 많음에 가격이 너무 내려 저평가되어 있는 것이 대구아파트다. 투자가들이 놓칠 리 없다. 이제 대구아파트는 가격 상승의 초입에 서 있다.
그렇다면 대구의 투자포인트는 어디일까? 대구는 도시계획 및 향후 재건축 시장환경 등 종합적으로 분석해볼때 투자지역은 크게 7곳으로 요약할 수 있다. 동대구역 부도심지역, 상인동 재건축지역, 롯데몰 인근의 시지동, 법원검찰 이전지인 연호동,  서대구역 배후도심인 죽적네거리, 시청이전지 인근인 본동 재건축 아파트 단지, 수성구 학군지역 등이 투자 포인트이다. 이들 지역에는 투자포인트 대표 아파트들이 있다. 향후 발전할 수밖에 없는 이유들이 있다. 다음에  대구 관련 부동산을 다룰 시간이 오면 구체적으로 이들 지역의 특징들을 살펴보도록 하겠다.