집주인 전세금 반환 대출 규제 완화로 걱정 뚝!

집주인이 전세금 반환 대출 규제 완화로 걱정을 뚝 그치게 되었다. 정부가 금년 하반기부터 몰려오는 전세반환금 부담을 들어주기 위하여 2023년 하반기 경제정책 주요 방향에서 드디어 집주인 전세금 반환  대출 규제 완화 발표를 하였다. 그동안 전세금 하락으로 역전세 상황에서 임차인 피해가 발생하지 않도록 정부가 대책을 내놓았다. 대책에 따른 부동산에 미치는 영향 등에 대하여 살펴볼까 한다.

▣  역전세 현황

먼저, 역전세 현황을 살펴보면 아파트 전세가격의 최고점은 2021. 9월이었다. 전국 평균을 기준으로 볼때 현재 낮아진 전세실거래가격과는 약 14% 차이가 난다.  전세가격이 본격적으로 빠지기 시작한 시기는 2022. 6월부터이므로 약 9개월 이상 역전세 사례가 이어질 전망이다. 한국은행에 따르면 역전세 위험가구는 약 102.6만 호로 전체물량의 52.4%이다. 즉 전세거래의 둘 중의 하나는 역전세란 것이다. 또한, 2021년에 약 24만 건이 갭투자였으며 연간 전세거래량의 18%이다. 따라서 2023년도에 만기가 돌아오는 전세물건의 약 18%는 역전세난 갭투자 물량일 가능성이 매우 높다. 갭투자는 역전세 위험에 더욱더 노출되어 있다.

역전세 위험가구(출처 : 한국은행)

 한국은행에 따르면 역전세 위험가구는 102.6만호라서 한 가구당 7천만원의 전세갭으로 봤을 때 71조의 어마어마한 자금이 필요하다.

▣  정부대책

이러한 역전세 현황을 보면 사회적 문제가 될 것이 불을 보듯이 뻔하기 때문에 정부에서도 금년초부터 역전세와 관련하여 정부대책을 수립해 왔다. 즉 전세금 반환에 있어 부족한 만큼이나 세입자를 구하지 못했을 경우 전세금 전액 대출을 한시적으로 해준다는 것이다. 신규 전세보증금이 기존 보증금보다 낮거나 후속 세입자를 구하지 못해 전세금 반환이 어려워진 집주인을 위하여 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 7월 말부터 1년간 한시적으로 적용하기로 했다. 즉 DSR보다는 DTI로 계산하면 훨씬 대출을 많이 받을 수 있다. DTI예를 들어보면 연소득 5,000만 원, DTI 60% 는 3,000만 원인데 주담대원리금 + 기타 부채 이자상환액을 년간 3,000만 원 갚는 한도 내에서 대출을 받을 수 있다는 것이다.  만약에 20년을 대출기간으로 하면 6억 원까지 대출이 가능하다는 것이다

DSR과 DTI 비고

이로써 임대인은 당장 큰 불을 끌 수는 있다고 생각한다. 정부의 발빠른 대책으로 사회적 문제가 크게는 발생되지 않으리라 예상된다. 세입자 입장에서도 최악의 경우 경매 등을 통하여 전세금 일부를 받지 못하는 불안감에서 해방될 수가 있다.   

▣  대출완화에 따른 임대차 시장 변화 

정부의 대출완화에 따른 임대차 시장, 특히 전세시장의 변화가 예상된다. 그동안 역전세는 주택가격의 하락의 한 원인이었다. 그러나 역전세를 막기 위하여 정부에서 대출을 해주기 때문에 역전세는 거의 사라지게 되었다. 그러면 전세 및 주택가격에 어떠한 현상이 일어날까?
1. 먼저 전세가 줄어들고 월세가 늘어나게 된다. 
임대인 입장에서는 전세갭만큼 대출을 받거나 아니면 세입자를 못구할 경우 전세금 전체에 대하여 대출이 가능하게 되었다. 임대인은 목돈이 생김으로 인하여 바로 월세와 전세를 비교하게 될 것이고 대출금 이자보다 월세가 유리하다면 월세를 놓으려고 할 것이다. 따라서 전세는 줄어들고 월세가 많이 늘어날 것으로 전망된다. 
2. 전세가 줄어들게 되므로 전세가는 상승될 것이며, 이는 곧 집값 상승으로 이어질 것으로 전망된다.