2년 후 최악의 아파트 공급 부족 사태 발생

2년 후 최악의 아파트 공급 부족 사태가 발생될 전망이다. 원자재 상승  및 미분양으로 인하여 대형 건설사들이 아파트 수주를 기피하고 있다.  따라서 정비지구, 재건축 조합은 건설사들을 구하지 못해 아파트 착공이 늦어지고 있으며 계약을 해지할 정도로 사태가 심각해지고 있다. 따라서 2년 뒤에는 서울 같은 경우 최악의 공급 부족사태가 일어날 것으로 전망된다. 

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▣  건설사들의 수주포기

아파트 공급 부족 사태 발생원인은 여러가지가 있지만 결국은 아파트 건설회사 즉 수주사들이 아파트 건설을 회피하고 있기 때문이다. 
현재 원자재 가격이 치솟고 있다. 따라서  이미 계약을 한 대형 수주사들이  재개발, 재건축 단지들의 사업 계약을 해지하는 사태들이 속출되고 있다. 과천 주공 10 단지, 부산 촉진 2-1 지구 등이다. 
이 같은 사태는 결국 미분양과 관련이 있다. 미분양이 예상되기 때문에 자금회수가 어렵다고 판단하고 최소 손해를 보고 사업을 해지하는 것이다. 그러나 서울 강남 같은 경우는 아직도 건설 수주전이 치열하게 벌어지고 있다. 왜냐하면 분양이 100% 완판 되기 때문이다.  단지 애매하거나 미분양이 예상되는 지역은 자금회수가 어렵다고 보고 손을 떼고 있는 것이 수주사들의 현실이다. 
입주자들이 아파트를 선택할때에는 수많은 조건이 있다. 교통, 브랜드, 학군, 세대수, 가격 등 많은 요인들이 있다. 그중에 가격은 현실적으로 아파트들을 선택하게 만든다. 즉 너무 비싸면 분양받지 않는다. 해운대 같은 경우 200억 원대 "해운대 뷰" 오피스텔이 분양된다. 29층 오피스텔 현관 앞에 승용차가 주차된다. 이미 우리나라도 상상을 초월하는 빈익빈, 부익부로 주거시설이 변화되고 있다.  해운대 달맞이 언덕의 100억대 빌라는 벌써 완판을 앞두고 있다.
비교해 보면  부산 촉진지구 분양가격은 10억 원 정도 하지만 미분양이 예상되기 때문에 수주사들이 계약을 해지하고 있지만 해운대 달맞이 마을의 빌라는 100억 원을 하지만 완판을 앞두고 있는 것이다. 그러므로 우리나라 주택들은 뷰에 따른 가격 양극화가 이미 뚜렷하게 나타나기 시작했다고 보면 될 것이다.  
서울도 마찬가지이다. 이제 공사비가 평당 1,000만원 시대이다. 노른 땅 수주도 건설사들이 포기하고 있는 실정이다. 과천주공 10단지 수주사 DL이엔씨가 수주계약을 포기하였다. 공사비가 올라가는데 분양가가 올라가지 못하면 결국은 건축물의 불량성과 직결되게 되어 있다. 이는 곧 안전성과도 연계되어 사고로 이어질 수 있고 건설사들은 망하게 된다. 이런 과정을 알고 있기에 건설사들이 수주를 포기하고 있는 것이다. 

▣ 공급에 빨간불 

아파트 공급에 빨간불이 켜졌다.  아파트 건설사들의 수주포기로 아파트 공급에 빨간불이 켜졌다. 지금 아파트 건설 지구 등은 사업을 연기하거나 아예 사업을 접고 있는 곳이 많다. 이런 상황을 볼 때 서울을 포함하여 전국적으로 70% 이상의 사업이 무산될 것으로 전망되고 있다. 나머지 30%도 거의 사업이 지연될 것으로 전망되고 있다.

공사비 지수

건설공사비 지수 도표를 보면 내년까지는 내려가지 않을 것으로 보고 있다. 왜냐하면 러시아, 우크라이나 전쟁때문이다. 우리나라는 건설 시멘트 100%를 러시아, 우크라이나에서 수입하고 있다. 그런데 수입이 되지 않기 때문에 호주에서 수입하고 있다. 비용이 자그마치 1.5배나 더 많이 든다. 러시아, 우크라이나 전쟁이 끝나면 원자재 가격이 30% 정도  하락할 것으로 예상되고 있다. 하지만 전쟁이 언제 끝날지는 아무도 모른다.

건설사 폐업(자료출처 : 문화일보)

도표에서 보면 건설사들의 어려움을 알 수 있다. 폐업신고가 1,727건이나 된다. 또한 전년대비 1분기 계약건수가 6.3%나 하락하였다. 그만큼 이제는 2~3년 후의 공급이 문제가 되는 것이다. 

서울아파트 수급현황(자료출처 : 부동산지인)

서울지역의 공급물량을 살펴보면 이도표는 사실상 인허가를 바탕으로 계획만 반영된 것이다. 실질적으로는 이 표에서 1/3만큼은 다운될 것으로 예상된다. 도표에서 보면 2023~2025년도에는 공급물량이 수요물량보다 월등히 적다. 우리나라 아파트 수명은 대략 30년 정도 된다. 멸실가구, 아파트 노후화, 신혼부부, 1인가구 등을 생각하면 2025년에 아파트 공급이 가장 큰 문제가 될 것으로 예상된다.서울은 공급물량이 년간 25,000호가 되어야 적정하다.  그런데 2026~2027년도에는 서울지역 아파트 공급물량이 거의 0가 되기 때문이다. 그렇다면 2025년에는 아파트가격에 어떤 현상이 일어날지는 불을 보듯이 뻔한 것이다. 이같은 현상은 대부분 다른 대도시도 상황이 비슷하다.   

▣ 언제 투자를 해야하나? 

언제 투자를 해야하나? 투자시기는 매우 중요하다. 위에서 우리는 여러 객관적인 데이터를 보고 분석을 해 보았다. 향후 2년 정도 지나면 아파트 공급 대난이 일어날 것으로 예상된다. 부동산 투자는 현실적으로 빨리빨리가 힘들다. 전체적인 경기를 예측하고 정확한 지점에 2~6년 전에 미리 투자를 해야 한다.
이제 투자시간이 많이 남지 않았다.