10년간 신규 아파트 공급 품귀 현상

향후 10년가 신규 아파트 공급 품귀현상이 일어날 전망이다.  이는 최근 원자재, 인건비 상승에다 미분양 등으로 관련 건축회사들이 사업을 중단한 상태에서  아파트 인·허가, 착공등 빅데이터 분석 결과이다. 거기에다 LH, 민간기업들이 분양한 일부 아파트에서 무량판 구조 문제까지 겹치면서 향후 신규아파트 공급·수요에서 공급 절벽은 10년 이상 현실로 나타날 전망이다.

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▣  공급현황 

아파트 공급현황을 살펴보면 현재 착공도 분양도 역대 최저 수준이다. 앞으로 이 상황이 10년 동안 지속될 전망이다. 앞으로 2~3년 뒤면 공급 부족이 불 보듯이 수치상 훤히 보이고 있다. 아파트 건립기간은 최소 10년간의 기간이 필요하다. 가장 빨리 건립할 수 있는 것이 재건축 아파트인데 재건축 아파트는 대부분 조합원 몫이다. 그러므로  일반인들에게 돌아가는 몫은 얼마 되지 않는다.

년도별 아파트 공급 물량

표를 보면 2022년 부터 급격하게 입주 아파트가 줄어들고 있다.  즉 년간 전국 신규아파트 공급 물량은 5만 ~ 6만 호가 필요한데  2026년도가 되면 거의 0에 가깝게 된다.  이것이 2030년도까지 이어지는 것이다. 이제 매수자는 많아지는데 매도자가 없어지는 것이다.

▣  주택수요 

향후 주택수요는 어떻게 변하게 될까?  앞으로 인구는 당분간 줄어 들 전망이다. 인구 감소로 인한 인구증가 국가 정책이 본격적으로 효과를 보려면 10~20년의 세월이 흘러야 된다. 그런데 중요한 것은 인구가 줄어들어도 신규아파트 수요는 계속 증가가 된다는 것이다. 왜냐하면 1인가구 등 나 홀로 가구수가 큰 폭으로 증가한다는 것이다. 그러므로 주택수요는 폭발적으로 늘어날 전망이다.
그런데 주택건설회사들은 원자재 가격, 인건비 상승 등을 이유로 거의 사업을 하지 않고 있다. 즉 사업을 하는 순간 손해만 보기 때문이다. 결국에는 주택난을 해소하기 위하여 정부에서는 분양가격을 높이지 않을 수 가 없다. 그러므로 신규 아파트 분양가격 상승은 필연적이다.  전국 주택 인·허가, 착공 현황을 보면 거의 반토막이 나 있는 것을 알 수 있다.

주택 인· 허가, 착공 현황

정부에서도 주택공급을 위해 택지개발을 하려고 하지만 시간이 많이 걸리고 양질의 아파트 공급이 되지 않는다. 지금 당장 현실적으로 돌아가보면 LH의 순살 아파트가 문제되고 있는 것이 한 예이다. 즉 기둥에 철근이 빠진 채로 건설되었다는 것이다. 그러므로 공공개발은 절대 양질의 아파트 공급을 할 수가 없다. 민간아파트에서도 사실상 아파트 10대 건설사 중 하자보수를 1000세대 중 10세대 미만으로 받은 것은 3개 회사 정도밖에 되지 않는다.

아파트 건설사별 하자보수 건수

민간 아파트도 이런 수준인데 공공아파트는 오죽하겠는가? 수준이 떨어질 수 밖에 없다
이제 정부도 주택시장은 시장에 맡기는 것이 가장 현명한 방법이 될 것이다. 경제원칙에 입각한 수요와 공급시장에 맡기는 것이 가장 훌륭한 정책이 되는 것이다.

▣  향후전망 

아파트 공급에 관한 향후전망을 살펴보면 신규아파트 공급가격은 올라갈 수밖에 없다. 공급난을 해소하기 위해서는 주택건설 관련 법을 완화해야 한다. 용적률 등을 상향조정하여야  하며 지나친 정부 개입은 주택난을 더욱더 어렵게 만들 것이다. 
아울러 무주택자는 아파트 가격이 더 오르기 전에 금년 12월 안으로 주택을 마련하는 것이 향후 주택대난에 대비할 수 있는 유일한 방법이 될 것이다. 이번 기회를 놓치면 또 10년 이상을 기다려야 한다.                                

                                                                                                                                                                               by  공인중개사 김상준