대구 아파트 전세가 반등 시점은 언제일까?

대구 아파트 전세가 반등 시점은 언제일까? 반등의 변곡점은 언제일까? 닭의 목을 비틀어도 새벽이 오듯이 그렇게 많은 아파트 분양 물들도 대구 도심을 중심으로 전세물이 서서히 사라지고 있다. 여러 가지 영향이 있겠지만 정부의 전세 차익금 대출 규제 완화로 집주인들은 시간을 벌 수 있게 되었다. 그러므로 아파트를 헐값에 던지지 않아도 되고 제 값의 전세가를 요구하게 되면서 대구도 아파트 전세가가 변곡점을 지나고 있다.  전세가의 상승은 곧 아파트 가격의 상승을 예고하고 있다.   

▣  전세가 변곡점

대구 전세가 변곡점을 알아보려면 먼저 객관적인 데이터를 살펴보아야 한다. 한국부동산원(원장 손태락)은 지난 2023년 8월 3주(8.21일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향을 조사한 결과, 매매가격은 0.07% 상승, 전세가격은 0.07% 상승했다고 발표하였다.

아파트 매매 및 전세가격지수(출처 : 한국부동산원)

표에서 보듯이 전국 아파트 매매가격지수는 지난주(0.04%)대비 상승폭이 확대되었으먀 수도권(0.08→0.12%) 및 서울(0.09%→0.14%)은 상승폭 확대, 지방(0.00%→0.02%)도 지난주에 비해 상승으로 전환되었다. (5대광역시(0.00%→0.02%), 세종(0.10%→0.08%), 8개도(0.00%→0.02%)), 시도별로는 서울(0.14%), 경기(0.12%), 세종(0.08%), 대구(0.06%), 경북(0.08%), 인천(0.06%) 등은 상승하였고, 전남(-0.06%), 제주(-0.05%), 부산(-0.03%), 전북(-0.01%), 광주(-0.01%) 등은 하락하였다. 또한 전세 가격지수도 일부지역을 제외하고는 모두 상승세로 전환되었음을 알 수 있다.
구체적으로 대구만 살펴보면  대구 아파트 매매가격지는 지난주에 비해(0.05% → 0.06%)로 상승하였으며, 달성군(0.16%)은 정주여건이 양호한 화원·유가읍 위주로, 달서구(0.08%)는 이곡·용산동 중저가 위주로, 중구(0.05%)는 남산·대신동 (준)신축 위주로 상승하였다. 또한 대구 아파트 전세가는 0.02% 하락하였으나 하락률이 급격하게 둔화되었으며 전국적인 추세와 전세금 갭 대출완화정책으로 인하여 전세 매물이 빠른 속도로 소진되고 있는 상태이다.

대구전세가격 변동률(자료출처 : 한국부동산원)

▣  향후 전망

2021년 전세가가 가장 높았던 전세계약이 2023년도에 거의 기한이 도래한다. 임대인에게 있어 가장 큰 문제는 전세가의 폭락으로 세입자에게 전세금을 내어주는 것인데 폭락한 만큼의 전세금을 맞추지 못하면 최후수단으로 집을 매도하는 방법밖에 없었다. 다행히 정부의  대책으로 전세갭 자금 대출이 가능하게 되어 임대인 입장에서는 크게 바쁠게 없어지게 되었다. 즉 옛날처럼 헐값에 집을 팔지 않아도 되고 어느 정도 임대인이 원하는 가격으로 전세를 놓을 수 있는 시간을 벌었기  때문이다.
다른 지역은 금년도 가을을 깃점으로 모두 전세가가 상승세로 돌아설 것으로 예상된다. 그러나 대구에 있어서는 전세가 상승 발목을 잡고 있는 것이 미분양이다. 국토부 통계자료를 보면 대구시 미분양은 2023.6월 기준으로 11,409호이다. 대구시 연간 적정 공급량이 12,000~15,000세대로 볼 때 적은 수치는 아니다. 그렇다고 처리 못할 만큼 아주 많은 것도 아니다. 전국에서 그만큼 저평가되어 있다는 뜻이기도 하다.
지금 현재 대구는 아파트 건설 인·허가가 되지 않는다. 2025년도가 되면 공급은 거의 제로에 가깝게 된다. 그렇다면 발 빠른 사람들은 대구가 2~3년 뒤에는 아파트시장에 있어서 기회란 것을 알 수 있다. 즉 주식처럼 저점에 매수할 수 있는 절호의 기회라는 것을 본능적으로 알게 된다.  아파트 경기가 활성화 시장으로 들어서는 순간 미분양 아파트는 눈 녹듯이 사라질 것으로 전망되고 있다. 다만 외곽지 아파트나 입지가 좋지 않은 아파트들은 예전처럼 동반 상승하지는 않을 것으로 보고 있다. 왜냐하면 이제는 아파트 시장이 변했기 때문이다. 
따라서 전체적인 부동산 시장과 함께 향후 우리나라의 금년 12월 금리인하, 2024년도 1~3월 미국 금리인하를 감안할 때 대구 전세가 상승은 2023년 12월 정도 시점에서 본격적으로 변곡점을 찍고 상승국면으로 전환될 것으로 예상하고 있다. 

                                                                                                                                                                       by 공인중개사 김상준