중국 부동산 디폴트와 한국 아파트

현재 세계경제 상황을 살펴보면 미국은 고금리 문제로, 중국은 부동산 즉 아파트 디폴트에 따른 경제 디플레이션에 골머리를 앓고 있다. 특히 중국 경제가 디플레이션에 빠져들고 있으며 이로 인한 미국, 한국경제에도 영향을 끼칠 것인가? 또한 중국 부동산 디폴트는 한국 아파트에도 영향을 끼칠 것인가에 대하여 알아보고자 한다. 

▣  중국 부동산 현황

중국 부동산 2위 기업 헝다 파산신청

중국 부동산 현황을 살펴보면 중국 부동산 공룡 '헝다'가 미국에 자산보호(파산) 신청을 하였고 이에 대하여 중국 당국도 조사에 들어갔다. 즉 중국 부동산 시스템이 무너진 것이다. 중국 부동산의 폰지 사기극의 말로이다. 즉 A가 분양을 받고 A는 다시 B에게 팔아먹고 B는 다시 C에게 팔아먹는 것이다. 부동산 시스템이 엉성하기 때문에 가능한 것이다. 나중에 산 C는 원 아파트가 부도나면 엄청 큰 손해를 안게 되는 것이다. 
현재 중국은 부동산 문제, 저금리, 디플레이션 등 경제 악재가 계속 터지고 있다. 이런 중국의 경제 악재는 과연 한국이나 미국에 영향을 줄 것인가? 란 답은 그렇지 않다는 것이다. 즉 영향이 미미하다는 것이다. 단지 한국에게는 단기로 조금 영향을 미칠 전망이다. 이미 한국경제는 미국경제와 궤를 같이하고 있고 중국을 벗어나 경제 다변화를 추구하고 있기 때문이다. 중국과 미국경제는 질적으로 다르기 때문에 전 세계적으로 경제적 영향을 주는 것은 미국으로 볼 수 있다.  
이번 중국 부동산 문제는 중국 자체내의 엉성한 부동산 시스템으로 인한 폰지 사기 때문이라고 보면 될 것이고 중국 국내문제라고 보면 될 것이다. 오히려 한국에 영향을 끼치는 것은 미국 경제이다. 즉  고금리와 소비자 물가지수라고 볼 수 있다. 미국 금리가 현재 5.5%
소비자물가지수가 3.2%로서 물가는 다소 안정적이나 여전히 고금리 정책을 고수하고 있다. 그러나 금리가 이미 상단에 와 있기 때문에 더 올리기는 힘들 것이면 내년 1~3월 내에 금리인하가 단행될 것으로 보고 있다. 
중국 아파트시장은 초고가아파트와 중산층 아파트 시장이 완전히 다르다. 중국 고가 아파트들은 상황이 매주 좋다. 경매 아파트들도 205억원 정도나 한다. 전 세계 주택시장들은 초고가 아파트 시장이 새롭게 자리 잡고 있으며 이는 입지와 희소성으로 상류층 중심으로 아파트 시장이 재편되고 있는 것이다. 
일본 같은 경우도 엔저, 저금리에 힘입어 고급 아파트들이 없어서 못팔정도로 분양이 완판되고 있다. 일본 부호들이 이제 고급 아파트들을 선호하기 시작하였고 고급아파트 분양받기가 하늘의 별따기가 되었다.  

▣  한국 아파트

2023.1~4월 50억원 넘는 아파트 동별 매매거래량

앞에서 언급했듯이 중국 부동산 문제는 한국의 아파트에는 거의 영향을 끼칠 수 없다. 오히려 중국 부호들은 한국, 일본 아파트들을 쇼핑하고 있다.
지금 한국 아파트들도 양극화가 막 시작되었다. 한강변을 중심으로 50억원 이상으로 신고가를 쏘고 있기 때문이다. 다른 지역들은 부동산 경기 하락으로 몇억씩 떨어져 있는데 한강 뷰가 있는 아파트들은 신고가를 계속 내고 있는 것이다.  즉 불황 없는 50억 원 이상의 초고가 아파트가 생겨나고 있는 것이다. 50억 원 이상 거래 아파트 전수 조사결과 4건 중 3건이 가격이 상승하여 거래된 것으로 나타났다 이미 한강변 성수동, 한림동 근처에는 100억 원 아파트들이 즐비하다. 즉 경쟁이 없는 위치(영구조망)에 있는 아파트들은 초고가 아파트가 되어가고 있는 것이다.
누구가 지을 수 있는 입지에 있는 아파트라면 이 아파트는 완전경쟁시장 아파트들이다. 완전경쟁시장이란 이윤이 0가 되는 아파트들이다. 따라서 누구나 지을 수 없는 입지에 있는 아파트 들은 불황이 없는 초고가 아파트가 되는 것이다. 반대로 이제 중산층들이 살고 있는 아파트들은 완전경쟁시장의 아파트로 되어갈  것으로 전망되고 있다. 즉 입지가 한정적이고 희소성을 가지고 있는 곳, 공급이 나오지 않는 곳이 초고가 아파트가 되어 가고 있는 것이다. 이는 한국만이 아니고  세계적이 추세이다.
이는 불확실성의 시대에 살고 있기 때문에  안정성을 원하는 것으로 부가 빠르게 이동하는 결과물이다. 부자들은 금과 초고가 아파트가 불확실성의 시대에서 안전하다고 보고 있는 것이다.   

                                                                                                                      by  공인중개사 김상준