금리에 따른 미국과 한국의 주택 가격

금리에 따른 미국과 한국의 주택 가격은 어떻게 변할까? 대부분 사람들은 금리가 오르면 당연히 주택가격이 내려가겠지 할 것이다.  현재 미국의 모지기 금리가 7.2%이다. 2001년 이후 최고 수치를 기록했다.  우리나라가 이 정도 금리라면 주담보 대출을 한 사람들은 거의 파산직전이 될 것이다. 미국의 금리와 주택가격의 관계는 우리나라와는 사뭇 다른 점이 많다. 

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▣  미국 금리와 주택 가격

미국의 금리와 주택가격은 한국의 주택담보대출과는 매우 다른 3가지가 있다.
첫째로, 미국 모지기는 30년간 고정이자가 대부분이다. 미국은 주택을 살때 대부분 현금으로 하지 않고 모지기를 이용한다. 기간은 30년을 가장 선호하고 있다. 현재 미국 모지기 금리가 7.2% 이지만 기존의 대출자들에게는 별 영향이 없다. 왜냐하면 대출자의 대부분이 고정금리로 받았기 때문이다.  따라서 금리가 오르든 내리든 별 영향을 받지 않는다. 이것이 바로 금리에 따른 미국과 한국의 주택가격이 가장 크게 다른 점이다.
한국의 은행들은 대부분 주담보 대출을 변동금리로 하기 때문이다. 변동금리 대출은 금리변동시 주담보 대출을 받은 이들에게는 직격탄이 된다. 주택가격에 바로 반영이 될 수 밖에 없는 구조이다. 다만 일부 주택 관련 정책자금만이 고정금리로 운영될 뿐이다. 미국은 모지기 자체가 고정금리, 30년으로 대중화되어 있어 금리변동에 따른 주택가격이 거의 변화하지 않는다.
둘째로, 미국은 주택을 매매할때 모지기가 자동으로 승계된다. 즉 현재의 소유자가 2%로 대출을 받았다면 새로운 주택소유자도 기존의 모지기 금리 2%를 그대로 승계한다. 우리나라처럼 새 소유자가 새롭게 대출심사를 받아 대출을 받는 구조가 아니다. 그러므로 미국은 300년 역사 이래 주택가격이 2년 이상 하락한 역사는 단 2차례뿐이었다. 하나는 1029년 대공황 때와 또 다른 하나는 2008년 모지기 사태 외에는 없었다. 이 2번의 상황 외에 미국의 주택가격은 항상 우상향으로 움직여왔다.  미국 같은 경우는 6년 정도 지나면 주택가격이 거의 2배 정도 상승한다.
셋째로, 미국은 금리가 떨어지면 금리를 재조정하는 권리를 대출을 받은 이들에게 부여한다. 

▣  우리나라 금리와 주택가격

우리나라는 금리변동에 따른 주택가격 변동이 너무 크다. 즉 우리나라는 대부분 주담보 금리를 변동금리로 하기 때문에 미국과는 다르게 금리 변동 시 바로 주택가격이 영향을 받게 되어 있다. 일본 같은 경우도 1991년 이후 15여 년 부동산 침체기를 지난 후에는 저금리로 인하여 주택가격이 안정적으로 오르고 있다. 일본과는 반대로 한국은 금리변동에 따라 주택가격 차이가 많이 나는 것이 일반적 현상이다.

미국 소비자 물가상승률

또한 경제정책에 있어 미국의 금리영향도 많이 받는 편이다. 연준 파월은 소비자 물가가 2% 될때까지 금리인상을 할 수 도 있다고 발표했지만 이는 억지에 불과하다. 왜냐하면 미국이 금리인상을 단행한 것은 지난 2022년 소비자물가지수가 8.5%가 되어서야 금리인상을 단행했기 때문이다. 그런데 소비자물가지수 2%를 운운하는 것은 자기모순이다.

미국 소비자물가지수

현재 미국 소비자물가지수는 3.0%이다.  이 수치는 굉장히 낮은 수치이다. 일을 하지 않고도 잘 살 수 있는 사람들을 제외한 수치정도이다. 이 수치는 거의 완전고용을 뜻한다. 즉 중국에 몰려 있던 한국의 반도체, 자동차 등 세계의 공장들이 미국으로 몰려갔기 때문이다. 

▣  마무리

위의 글을 전체적으로 마무리 해 보면, 주담부 대출에 있어서 한국과 미국은 제도가 완전히 다르다. 즉 미국은 대출기간 30년, 고정금리가 대중화되어 있어 금리변동에 별 영향을 받지 않지만 우리나라는 주택정책 대출 외에는 대부분 주담보 대출이 변동금리이기 때문에 금리변동에 따른 주택가격 변동이 매우 크다. 즉 한국은 금리변동에 따라 부동산 업계는 직격탄을 맞는다. 주택가격도 마찬가지이다. 따라서 한국도 주택가격의 안정화를 위해서는 미국처럼 주담보 대출에 있어서는 대중화된 30년, 고정금리 정책이 필요하다고 볼 수 있다.  

                                                                                                                        by 공인중개사 김상준