드디어 재건축, 재개발 규제 완화!

2023.12.21 정부에서는 주택시장의 불경기를 타개하기 위하여 재건축, 재개발 규제를 완화하는 정책을 발표하였다. 알다시피 지금 건축경기는 거의 밑바닥이라고 해도 과언이 아니다. 인건비 상승, 원자재 상승과 동시에 미분양이 더해져 그야말로 지옥이 따로 없다. 시장이 그러하니 대부분 아파트 시공사들은 극도로 시공을 꺼리고 있다. 이는 곧 아파트 공급 절대부족으로 이어질 것이고 지난 정부 때처럼 아파트 가격이 폭등할 것으로 예측된다. 따라서 정부는 민심을 잡고 절대공급 부족을 막기 위하여 급하게 재개발, 재건축 규제 완화정책을 발표한 것으로 보인다.  

▣  재건축, 재개발 규제완화정책으로 아파트 절대공급부족을 막을 수 있을 것인가?

2025년부터 주택공급은 절대부족이 시작된다. 이에따라 정부는 2023.12.21 재건축, 재개발 규제를 완화정책을 발표하였다. 재건축, 재개발 규제완화정책 이란 한마디로 노후주택을 안전진단없이 재건축할 수 있도록 한다는 것이다. 그렇다면 이러한 재건축, 재개발 규제를 완화정책은 아파트 시장에 어떤 효과를 줄 것인가?
결론적으로 이야기하면 이번 정부의 재건축, 재개발 규제 완화정책으로는 오는 2025년부터 시작되는 아파트 공급 절대부족을 막을 수 없다는 것이다. 이유는 간단하다. 사업성이 없기 때문이다. 즉 안전진단완화만으로는 아파트 건축 사업성이 떨어지기 때문이다. 그렇다면 무엇이 사업성을 떨어지게 만들고 있는 것일까?
바로 공사비, 인건비 상승으로 공사비가 턱없이 올라간 것이다. 또한 주 52시간 이상을 근무하게 되면 인건비는 거의 2배로 올라간다. 그런데 이런 것보다 더 심각하게 사업성을 훼손하는 것이 있다. 바로 정비지구에는 임대아파트가 끼워진다는 것이다. 이것이 사업성을 갉아먹고 있는 주범이다. 이를 타개하기 위해서는 공공기관인 LH를 제외한 민간기업에는 임대주택을 제외시켜야 한다. 즉 도시 및 주거환경정비법을 개정해야 된다는 것이다. 이법이 개정되어 사업성이 좋아져야 민간아파트들의 사업참여로 인하여 어느 정도 아파트 절대공급 부족을 막을 수 있을 것이다. 사업성에 있어 임대아파트 건축은 가장 영향을 많이 미치는 부분으로 이 부분이 개정되지 않고는 위치나 희소성으로 인하여 가격이 높은 지역에만 한정적으로 신규공급이 이루어질 전망이다. 

▣  왜 규제완화정책?

정부는 왜 이 시점에 규제완화정책을 발표했을까? 곧 총선이 다가오고 있기 때문이다. 재건축, 재개발 규제완화정책을 발표함으로 인하여 국민들에게 심각한 주택문제를 해결할 수 있다는 것을 보여주기 위해서 서둘러 발표한 것으로 보고 있다. 하지만 앞에서도 언급했듯이   도시 및 주거환경정비법을 개정하여 임대주택을 제외해야만이 사업성이 되어 민간기업의 참여를 유도할 수 있다. 그렇지 않다면 이정책은 절대 성공할 수 없다. 정부는 핵심문제를 비껴가고 있는 것이다. 언제나처럼.......

▣  마무리

이번에 정부가 발표한 재건축, 재개발 규제완화정책이 성공하려면 필연적으로 도시 및 주거환경정비법이 개정하여 정비지구에서는  LH만이 임대아파트를 건설하고 민간아파트는 임대아파트건설을 제외하여 사업성을 보장하여야 주택공급이 증가될 것으로 보고 있다. 그렇지 않으면 2025년부터 아파트 절대공급부족으로 아파트 가격은 지난 정부처럼 천정부지로 상승할 것으로 예상된다. 

                                                                                                                  

                                                                                                                              by 공인중개사 김상준