APT미분양 대책

국토연구원은 현재 전국적으로 미분양이 늘어나면서 정부의 선제적 대응이 필요하다고 밝혔다. 태영건설의 워크아웃사태로 주택경기가 급속도로 얼어붙고 있다. 이는 곧 아파트 공급과 수요의 경제적 균형이 무너지므로 인하여 향후 아파트 가격 폭등의 씨앗이 될 수 있기 때문이다.   

▣  미분양 현황

전국 주택 미분양현황(자료 국토교통부)

2023.11월 말 현재 전국 미분양 주택은 총 57,925호이다.  특히 포항시 같은 경우는 3,896세대로 구단위로 최대이다. 대구 같은 경우도 수성구, 동구, 중구 등 전 지역이 미분양 상태이며 미분양 가구수는 지난해 11월 현재 10,328호이다. 미분양 주택은 태영처럼 건설업 폐업, 부도 등으로 국민경제에 많은 영향을 끼치게 된다. 특히 현재 전국적으로 미분양 주택은 점차 늘어나고 있는 추세이다. 

▣  미분양 대책

국토연구원은 전국기준 미분양 주택 6만가구 이상을 관심, 9만 가구 이상을 위험진입, 13만 가구 이상을 위험발생으로 분류하고 9만 가구 이상 즉 위험지입 단계부터 정부가  대책을 강구해야 된다고 보았다.
현재 미분양 주택 해소를 위한 정부정책으로 가장 시급한 것은 취득세와 양도세 감면이다. 특히 취득세는 다가구 소유자에게는 아예 집을 살 수 없도록 높게 책정되어 있다. 현재 미분양의 씨앗은 이미 전 정부부터 발생되었다고 볼 수 있다. 자유민주주의 시장에서는 시장의 기능을 인정해주어야 한다. 공급이 많으면 가격은 자연히 떨어질 것이고, 공급이 적으면 가격은 오르게 되어 있는 것이 시장의 기능이다.  인위적으로 시장의 기능을 막았기 때문에 현재의 주택문제가 대두된 것이다.
따라서 정부는 늦은 감이 있지만 조금 있으면 시행될 금리인하 시기와 맞추어 시너지 효과가 크게 될 수 있도록 일부가 아니라 전면적으로 취득세, 양도세를  낮추어야 될 것이다.
지난 IMF외환시기와 글로벌 금융시기때 미분양 주택은 10만 호가 넘었다. 그 당시 세제지원과 함께 환매조건부 매입정책 등 정부의 발빠른 부동산 지원정책은 미분양 주택 해소에 상당한 도움이 되었다.

▣  마무리

전국 주택건설실적(자료 국토교통부)

위기는 곧 기회이다. 필자는 지난 연말까지 무주택자는 주택을 구입하라고 주장해왔다. 위 표를 보면 인허가, 착공, 분양, 준공 모든 주택 건설 수치가 급격하게 하락하고 있다. 곧 공급이 부족하다는 시그널을 계속 보내고 있는 것이다.  이제 곧 금리가 인하된다. 금리인하와 함께 정부는 실질적인 세제지원, 대출지원 등 정책을 내놓을 것으로 보고 있다.  그렇다면  부동산 쪽으로 자금이 몰릴 수밖에 없을 것이다. 자금이 몰리면 다시 주택경기는 살아날 것이고 가격도 자연스럽게 원자재, 인건비 상승분만큼 상승될 것으로 예상된다.
서울과 부산, 대구는 이미 수치상 2025년도부터 절대 공급 부족이다.  현재 미분양 주택회사는 자금 부족으로 좋은 조건으로 분양을 서두르고 있다. 무주택자에게는 어쩌면 마지막 기회이다. 

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