누가 대구를 미분양의 무덤이라고 했는가?

 그동안 끝없이 내려갔던 대구 아파트가 이제 반등의 물꼬를 트고 있다. 다만 위치가 좋지 않은 지역의 아파트는 당분가 매매가 어렵고 가격은 계속 내려가겠지만 좋은 위치의 아파트들은 서서히 반등의 기지개를 켜고 있다. 유튜버들이 아파트 가격이 더 떨어진다고 할 때가 아파트 구입의 적기이다. 이제까지 그랬듯이 그들은 가격이 올라가면 끝까지 올라가고 내려가면 끝없이 내려간다고 한다. 하지만 2025년 대구 아파트 공급수는 2,000~3,000세대에 머물 전망이다. 모든 재화의 가격은 수요와 공급법칙에 따라 가격이 결정된다. 대구의 년간 적정 아파트 공급수는 13,000~15,000세대이다.

서대구역사모습

▣  대구아파트 프리미엄 거래 

대구의 좋은 위치의 아파트들의 프리미엄 거래가 드디어 시작되었다. 수성범어W는 4억 정도의 P가 붙었다. 그 외에도 만촌역태왕 THE아너스,  중구 삼덕동 빌리브프리미어, 중구 남산동 청라힐스자이 등이 1억 5천만 원 내외 프리미어로 거래되고 있다. 즉 양극화의 시대가 시작되고 있는 것이다. 필자가 계속주장해 왔듯이 이제는 아파트도 극도의 양극화가 시작되고 있는 것이다. 이전처럼 아파트가 다 상승되는 것이 아니라 위치가 좋지 않은 아파트는 일본처럼 아파트 가격이 계속 내려가고 살사람이 없어 결국에는 사람이 살지 않은 공실의 아파트로 남게 되는 것이다.
대구의 2024년도 아파트 분양가구는 대략 5만호정도가 된다. 이는 거의 2023년과 비슷하다. 그러나 많은 분양호수에 비해 미분양은 많지 않다. 미분양은 2만 호 내외로 이는 대구가 년간 필요로 하는 새 아파트의 1년분 정도밖에 되지 않는다. 즉 2025년도 대구시 신규아파트 호수가 2,000~3,000 호인 것을 생각하면 1년 만에 거의 소화가 될 분량이다. 이런 것을 전반적으로 따져보면 대구지역의 좋은 위치의 아파트들의 가격이 움직이는 것은 당연하다고 볼 수 있다. 아마도 금년도 하반기가 되면 좋은 위치의 아파트, 재건축 단지들 가격 상승이 탄력을 받을 것으로 내다보고 있다. 거기에다 계속 미루어지 금리인하까지 이루어지면 금년 하반기는 오랫동안 이어진 부동산 경기가 활성화되는 변곡점이 될 것으로 기대되고 있다.

광주송정역모습

 

▣  대구투자 포인트

대구시신청사 조감도

대구의 황금 투자처는 3곳으로 압축해볼 수 있다.
첫째로는 시청이전 지역이다. 지금은 토지거래허가지역으로 묶여있지만 경매를 통하면 합법적인 매매가 가능하다.
둘째로는 법원, 검찰청 이전지역인 연호동이다. 아직은 분양시점은 아니지만 곧 주거지역, 근린상가 등 분양이 예상되고 있다.
세 번째로는 죽전네거리이다. 동대구역 철도이용객은 23년 1천2백만 명이 넘어섰다. 이는 서울역 다음으로 부산역과는 많은 차이가 난다. 그만큼 대구는 예로부터 철도교통의 중심에 있었다. 그런데 서대구역이 개통됨에 따라 대구는 한층 더 철도교통의 중심지로 거듭나게 되었다. 계획이 아닌 확정되어 실행되고 있는 철도노선이 3개나 되기 때문이다. 모두가 서대구역에서 출발하게 된다. 대구와 광주를 이어주는 달빛철도, 신공항과 이어주는 신공항철도, 창원까지 이어지게 될 대구산업철도 등이 서대구역에서 출발하고, 거기에다 경산에서 구미까지 이어지는 대구권 광역철도 등이 서대구역에 정차함에 따라 죽전네거리는 서대구역의 배후 근린시설로 발전의 폭이 수성네거리를 능가할 것으로 예상된다.

▣  마무리 

대구서대구역과 광주의 송정역을 잇는 달빛철도 건설의 경제적 파급효과는 생산유발 7조원, 부가가치 유발 2조 2천억 원, 고용유발 3만 8천 명으로 추산되고 있다. 그만큼 달빛철도의 경제적 효과가 크다는 것이다. 향후 남부경제권의 중추적인 교통수단이 될 것으로 기대되고 있다. 따라서 서대구역의 인근인 죽전네거리는 대구부동산의 TOP이 될 것이며 대구투자지역의 1번지로 통할 것으로 보고 있다. 

                                                                                                                                      by  공인중개사 김상준