2026년 부동산 전망

2025년이 저물어 가고 있다. 2026년도에는 과연 집값이 내릴까? 아니면 올라갈까? 아파트나 부동산을 소유하고 있든 없든 모든 사람들의 관심사항이다. 오늘은 서울과 대구의 부동산을 중심으로 살펴보기로 한다. 

▣  2026년도 부동산 개략적 전망

현재 부동산(아파트) 시장은 일부 도시(대구)를 빼고 공급이 부족한 사항이다. 새로운 주택은 꾸준한 수요물량에 비해 공급은 미처 따라가지를 못하고 있다. 현재 서울의 위치가 좋은 한강변 빌라는 150억 원이 넘어가는 곳이 많다. 하지만 도쿄, 뉴욕, 런던 등 세계적인 도시의 아파트 가격에는 턱없이 낮은 편이다. 따라서 신규 물량이 없다면 언제든지 폭등의 소지를 안고 있다. 그리고 미분양 무덤으로 알려진 대구 같은 경우도 악성 미분양 물량이 2026년도 하반기 즈음에는 거의 소진될 것으로 예상된다. 그때부터 오히려 공급절벽이 시작된다. 따라서  아파트 가격도 상승의 사이클을 타게 될 것으로 전망되고 있다. 

▣  부동산 상승은 강남권으로 부터

서울도 현재 부동산 시장은 명확한 공급 부족 국면에 놓여 있다. 신규 주택 공급은 제한적인 반면, 수요는 꾸준히 유지되고 있으며 이로 인해 가격은 급락 없이 안정적인 흐름을 이어가고 있다. 그러나  부동산 가격흐름은 일종의 패턴이 있다. 즉 공급부족에 따른 가격상승은 자연스럽게 일어날 것이며 그것은 가격이 비싼 부동산으로부터 즉 강남권 부동산으로 부터 시작될 것으로 보고 있다. 
이전의 가격흐름을 보면 강남, 대구 수성구, 부산 해운대구로 흘러가는 것이 순서였다. 이 세 곳은 대한민국의 부동산 시장의 중심지기 때문이다. 물론 강남권은 마포, 용산, 성동에 영향을 끼칠 것이다.  

▣  정부의 부동산 대책의 한계

일본 같은 경우는 시외에 서민을 위한 아파트를 많이 건설하였지만 실제로는 거의가 공실이다. 입주민들의 편의성을 고려하지 않은 채 물량위주로만 건설했기 때문이다. 우리나라도 정부에서 주택공급을 계획하고 있는 지역들의 인기는 별로 없다. 왜냐하면 도심에 서 멀리 떨어져 있고 편의시설이 부족하기 때문이다.
지금까지는 자재비, 인건비 등의 상승을 억지로 틀어막았지만 시장경제를 무한정으로 이길 수는 없다. 결국에는 분양가가 올라갈 수밖에 없을 것이며, 공급물량 부족과 함께 가격이 오를 수밖에 없는 구조이기 때문이다.  

▣  서울의 관심지역

서울은 이제 대한민국의 기술발전과 함께 세계적인 도시들의 부동산과 가격을 나란히 할 것으로 전망된다. 특히 반도체, 방산 산업 등의 비약적인 발전으로 일본, 프랑스 등을 제치고 세계 4대 강국으로 진입하였다. 또한 도시의 편의성(교통, 병원, 지하철(GTX), 안정성, 공원)이 세계 1위 수준으로 살기 좋은 도시로  알려짐에 따라 이민이 기하급수적으로 늘어나고 있다. 따라서 서울의 토지 가격은 올라갈 수밖에 없으며 재테크 수단에서도 부동산 구입은 좋은 방법이라고 볼 수 있다.
서울에서 일반인들이 마지막으로 접근하기 좋은 지역은 노원, 도봉, 강북권이라고 볼 수 있다. 오래된 아파트수도 많을 뿐 아니라 평수도 다양해서 경제여건에 맞게 구입할 수 있으며 향후 서울 재건축 1번 순위이기 때문에 투자 관심지역으로 볼 수 있다.

▣  대구의 관심지역

드디어 대구경북 신공항 설계비 600억원이 2026년도 국가 예산에 반영되었다. 이는 이제 공사가 착공되었음을 시사한다. 즉 전문적으로 판단하면 공사착공이라고 해도 무방하다. 대구경북신공항 사업비가 국가예산에  반영됨에 따라 대구 부동산 관심지역은  확실하게 자리매김할 수 있게 되었다. 즉  서대구역의  배후지인 죽전네거리 주위라고 볼 수 있다. 거기에다 시청이 죽전네거리 인근지역인 두류정수장으로 이전 착공하게 되며, 대구와 광주를 잊는 달빛철도도 죽전네거리에서 가까운 서대구역에서 출발하게 된다. 따라서 2026년도 대구의 관심지역은 단연 죽전네거리라고 보면 될 것이고, 대구에 투자를 하려고 하면 이 지역이 바로 노른자위라고 볼 수 있다. 

▣  전˙월세 관련  

주택가격에 따라 전월세는 변동이 있을 것이다. 집값이 대폭적으로 상승하면 전세와 월세는 당연히 집값 비율로 상승할 것이다. 선진국처럼 월세가 대세로 갈 것이나 2020년부터 상승하고 있는 월세는 서민들에게는 부담으로 다가와 이제는 임계점을 느끼게 한다. 집값이 올라감에 따라 전세가격도 올라갈 수밖에 없으며 월세도 올라가게 되어 결국은 전월세 가격은 불안정하게 되며 이는 역으로 집값 상승을 부추기게 할 것이다. 따라서 전월세 탈출을 계획적으로 도모하는 것이 장기적으로는 유리할 것이다.   

▣  마치면서  

2026년을 향한 부동산 시장은  공급 부족, 가격상승 등 여러 요인이 복합적으로 작용하는 소용돌이에 놓여있다. 도시별 특징을 진단하고 부동산 전체적인 흐름을 타야 될 것이다. 즉 수도권이라면 대심도로 건설되는 GTX A 노선과 C 노선에 건설되는 역 근처를 중점적으로 살펴봐야 할 것이다. 왜냐하면 이 두 개 노선이 2028년도에 개통되기 때문이다. GTX 속도는 시속 250km를 상회한다. 즉 서울의 남과 북을 30분 이내로 연결시켜 주기 때문이다. 즉 서울에도 이제 지역적인 교통지연 시간개념이 없어지게 된다. 
이제는 부동산도 전략적으로 보고 미래를 준비해야 될 시점으로 접어들었다. 남들보다 더 연구하고 한발 먼저 투자하는 것이 부동산 투자성공 지름길이다. 

                                                                                                                                            by 공인중개사 김상준