설 연휴 이후의 아파트 가격 변동은?

설연휴 이후의 아파트 가격 변동은 어떻게 될까? 현재 집을 가지고 있거나 무주택자이거나 다주택자이거나 아파트 가격의 향후 변동에 있어 많은 관심을  가지고 있다. 지금 단기적으로는 고금리 정책,  장기적으로는 저출산정책, 일자리 공급 등을 정부에서는 펼치고 있으나 5년 단임 정부의 한계 때문에 국민들이 지지할 만한 정책을  그동안 내놓지 못하였다. 이러한 정책들과 연관하여 향후 아파트 가격과 관련된 정부정책, 설연휴 이후의 아파트가격 변동, 절호의 기회 등에 대하여 살펴보고자 한다.   

▣  아파트 가격과 관련된 정부 정책

먼저 아파트 가격과 관련된 정부정책을 살펴보면 장기적으로는 저출산 정책, 일자리 정책, 단기적으로는 금리정책을 대표적으로 꼽을 수 있다. 그러나 대통령 5년 단임제의 한계로 인하여 과거 정부에서 그래왔던 것처럼 지금의 정부도 열정적으로 대처하지 못하고 있는 것 같다. 
먼저 저출산 정책을 들 수 있다. 저출산 정책만 해도 선진국에 비하여 엄청나게 늦다.  저출산율이 말해준다. 유럽, 미국, 일본보다 출산율이 매우 낮다. 인구 정책은 지금 시행해도 10년 뒤에 효과가 나타나게 된다. 조금만 더 늦추어지면 대한민국은 50년 후 국가로써 존재가치가 없어질 수 도 있다. 그만큼 인구정책은 중요하고 심각한데도 정부는 적극적이지 않다.  인구가 적어지면 당연히 빈집이 발생되게 된다. 즉 도시외곽부터 빈집이 발생되면서 점차 도시 중심부로 확대된다. 그러므로 햇수가 지날수록 아파트 입지는 더욱 중요하게 되며 외곽지 아파트는 일본처럼 매각도 되지 않는 처참한 상황이 된다. 이러한 인구정책은 당연히 장기적으로 아파트 가격에 영향을 끼치게 된다.
두번째로 금리정책을 들 수 있다. 한은총재  이창용 라인은 계속 고금리 정책을 펴고 있다. 초기에는 물가를 잡기 위하여 고금리 정책을 시행하였다. 그런데 지금은 물가가 최고점을  찍고 안정화가 되어가는데도 계속 금리를 올리고 있다.  무작정 미국을 따라가고 있는 것이다.  그러나 미국은 지금 중국을 대신하여 모든 공장이 모여들고 있는 국가이다. 즉 고용시장이 탄탄하므로 인하여 고금리 여파가 국민들에게 덜 미치게 된다. 그러나 우리나라 고용시장은 불안하기 그지없다. 삼성은 이미 반도체 공장 11개가  미국에서 가동되고 있다. 거기에다 귀족 노조들이 가업들을 좌지우지하고 있다. 이렇게 고용시장이 열악하고 불안한데도 금리를 계속올리고 있다. 현대시대에는 미국경제와 대한민국경제는 매우 다르다. 대한민국에 맞는 금리정책을 펴야 된다고 생각한다. 
계속적인 금리인상으로 인하여 부동산 경기가 절벽이 되었을 뿐만 아니라 건설사 부도, 집값 하락으로 인한 역전세,  계약미납 등 사회문제가 대두되고 있다.  또한, 환율이 떨어지고 있는데 환율이 떨어지면 물가는 분명히 떨어진다.  그러므로 금리를 빨리 인하해야 한다.  금리하락은 기업활동 증진과 더불어 부동산도 활성화된다. 
세번째로 일자리 정책을 들 수 있다. 삼성, SK, 현대차, LG 등의 미국 투자가 한층 더 빨라지고 있다. 미국은 기업을 존중하고 창업이나 공장 건립 시 많은 혜택을 주고 있다. 즉, 친기업 정책을 펴고 있다. 그러나 우리나라는 기업 규제가 너무 심할 뿐 아니라 귀족노조 때문에 노동의 유연성도 낮아 우리나라 기업들이 외국으로 빠르게 빠져나가는데 일조를 하고 있다. 올바른 일자리 정책이 없는 상황이다.
그러므로 노조의 부당행위 근절과 함께 건전한 노조를 위한 노조개혁이 매우 필요한 시점이다. 미국 같은 경우는 삼성하이웨이, LG하이웨이 등 도로명도 기업체명으로 호칭하는 등 기업을 세제 등과 함께 전방위적으로 지원해주고 있다. 일자리가 없으면 당연히 주택구매력은 떨어질 수밖에 없다.

▣  설연휴 이후의 아파트 가격 변동은?

먼저 23년도 kb선도아파트 5 0 지수 변동률을 옆 도표에서 보면 수익률이 되기 위하여는 0퍼센트 위로 뚫고 나가야 된다.
 kb선도아파트5 0 지수 변동률이란 우리나라 상위 50개 아파트단지 시가총액을 조사하여 지수화한 것이다. 
도면 22년 12월을 보면 1 1월보다는 많이 상향조정되고 있다는 것을 알 수 있다.0 퍼센트를 뚫고 나가는 변곡점은 3월을 기점으로 나타날 것으로 예상하고 있다. 또한 급격한 상승은 3월을 기준으로 1년 이내에 이루어질 것으로 본다. 빠르면 23년도 연말, 늦어도 내년 3월로 보고 있다.
금년도 아파트 수익률은 거의 마이너스가 될 것으로 예상되고 있다. 
설날 이후로는 낙폭률은 많이 줄어들 것으로 전망된다. 특히, 1.30부터는 DSR 영향을 받지 않는 특례보금자리론이 출시되므로 부동산 폭락 전반에 영향을 주어 폭락률이 매우 완화될 것으로 보고 있다.  
그러므로 6월 이후로는 급매물이 급속하게 줄어들 것으로 보고 있다. 따라서 금년도 상반기는 무주택자 및 1 주택자는 집을 사거나 갈아타기를 할 수 있는 절호의 기회라고 볼 수 있다. 금년도 하반기가 되면 급매물이 급속하게 사라지게 될 것이며 가격에 대한 하방경직성,  가격하락에 대한 내성 등이 생기면서 아파트 가격은 입지에 따라 결국 영향을 많이  받게 될 것으로 전망된다. 즉 좋은 위치의 아파트들은 가격이 덜 떨어지고 가격반전이 일어나는 순간 큰 폭으로 치고 올라갈 것이다.  
대우건설 같은 경우도 주택사업에서 손절하고 있는 상황이다. 울산지역 아파트 투자에서 400억 원의 손해를 보고서도 철수하고 해외건설에 주력할 예정이다. 이렇듯 주택건설사업은 향후 한동안 불황기에 접어들 것이며 주택정비사업 등도 상당한 영향을 받아 취소되거나 연기될 것으로 전망되고 있다. 따라서 이러한 주택건설 부진이 저출산과 맞물려 향후 주택 공급은 더욱 감소할 것으로 전망되므로 어쩌면 금년 상반기는 주택구입의 최적기로 볼 수 있다.  

▣  절호의 기회

지금이야말로 주거지를 상급지로 옮길 수 있는 절호의 기회이다.  금년 3월을 기점으로  아파트시가 총액 지수는 0퍼센트를 돌파하면서 마이너스 수익이 점차 줄어들 것으로 기대된다. 따라서 금년 하반기가 되면 아파 트 급매물이 급속하게 사라진다. 그러므로 무주택자는 아파트를 구매하고, 1 주택자는 입지가 더 좋은 지역으로 갈아탈 수 있는 절호의 기회이다. 금년 하반기는 벌써 늦다.  상반기를 노려라.