아파트 미분양 7만5천호, 대구가 기회다.

 '23.2월 아파트 미분양이 10년 만에 최대인 7만 5천 호가 되었다.  어쩌면 미분양이 가장많은 대구가 기회다. 우리나라 아파트 미분양 한계선은 약 6만 2천 호가량이다. 그런데 이런 속도로 간다면 미분양 10만 호를 넘기는 것은 시간문제이다. 정말 심각한 문제가 아닐 수 없다. 이대로 둔다면 자금력이 부족한 건설사, 자재도급 회사들이 부도나는 것은 불을 보듯이 뻔하다. 또한 노동자들의 일자리가 엄청 많이 사라질 것이며 이는 사회적 문제로 대두될 것으로 예상된다. 아파트 미분양이 7만5천호로 10년 만에 최대가 되었다. 이러한 사태로 인하여 미분양이 가장 많은 대구가 오히려 기회의 지역이 되고 있다. 오늘은 아파트 미분양 원인과 대구가 기회다 와 관련하여  자세하게 다루어 보고자 한다. 

▣ 아파트 미분양 원인

아파트 미분양 원인을 살펴보면, 지난 2009년 미분양사태는 미국의 모기지사태로 인하여 국내 금융위기 때문에 대량의 미분양사태가 원인이었지만, 현재 미분양원인은 우크라이나 전쟁으로 인한 원자재 가격의 인상으로 분양가가 높아진 것이 미분양의 원인이라고 볼 수 있다. 그림에서 보면 미분양 최저점이 아파트 최고가점이다. 즉 미분양이 최소일때 아파트 가격은 최고가였다. 즉 2009년 미분양 12만 3천 호일 때 지방 아파트 가격은 최저점이었다. 2009년도에는 분양가는 인근시세의 80~90%로 형성되어 있었다. 그런데 현재 아파트 분양가격은 인근시세의 120~130%이다. 그러므로 사람들은 신규분양아파트가 너무 비싸기 때문에 분양아파트 인근의 기존아파트를  선호하게 되었다. 분양가보다 훨씬 싸기 때문이다. 이런 이유가 바로 미분양 원인이라고 보면 될 것이다. 
다만, 대구는 위의 원인보다는 과잉공급 때문에 빚어진 결과라고 볼 수 있다. 대구시 주택건설 담당부서의 정책 미스라고 보면 될 것 같다. 아파트 건축 인허가권을 가진 시에서 연도별 아파트 수급현황을 조금이나마 면밀히 검토했더라면 이런 미분양은 일어나지는 않았을 것이다.  미분양으로 인한 가격하락의 재산상 손해는 고스란히 대구시민이 떠안게 되었다. 이제야 홍준표 대구시장은 당분간 아파트 건설 인허가를 해주지 않겠다고 시민들에게 머리를 쪼아렸다.   

시도별아파트미분양 현황

▣ 대구가 기회다 

'대구가 기회다' 와 관련하여 자세하게 알아보자. 자유경제시장은 생물과 같아서 스스로 균형을 찾아간다. 즉 경제는 성장기도 있고 후퇴기도 있는 사이클을 항상 그리면서 시간을 지나가는 것이다. 앞으로의 분양시장을 전망하면  첫째, 싸고 위치가 좋으면 아무리 분양시장이 어려워도 다 분양된다.  둘째, DSR 규제가 아파트 거래절벽을 만들고 있다. 따라서 부동산 거래현황이 올라오지 않는다면 마지막 규제수단인 DSR도 완화될 것으로 보고 있다. 이제 DSR만 제외하고는 규제가 거의 완화되었다. 2가구 까지는 아파트에 투자하기가 좋아졌다는 말이다. 위기는 기회이다. 란 말이 있다. 대구 아파트 시장이 바로 위기이자 기회의 시기이다. 
대구의 미분양은 '23. 2월을 기준으로  13,987호로서 경북 9,074호를 포함하면 전국 미분양 아파트 7만5천호의 30.7%를 차지한다. 그만큼 대구, 경북지방의 아파트 미분양사태가 심각하다는 뜻이다.  대구 인기지역의 요즘 실제 매매가격을 살펴보면 죽전네거리 빌리브스카이 같은 경우 40층 109㎡가 지난2월 6억 6,514만 원에 실제 거래되었다. 호가는 7억 2천~7억 9천만 원 하는 아파트이다.  죽전동의 메트로뷰는 '23. 6월 입주예정인데 호가가 5억 3천~6억 5천만 원까지 인데 분양가 대비 마피 3천만 원 까지의 매물이 있다. 물론 근처 중개사들이 가지고 있는 급매물 중에는 마피 5천만 원 까지도 있을 것으로 예상된다. 
참고로 죽전네거리는 향후 수성구 범어네거리이상으로 개발이 진행될 것으로 예상된다.  동대구역과 더불어 대구 서쪽의 관문인 서대구역이 지난 '22.3.31개통되었기 때문이다. 본인이 처음부터  서대구역을 건설했기 때문에 서대구역의 중요성을 너무나 잘 알고 있다. 서대구역은 향후 대구산업선, 달빛내륙철도, 통합 신공항철도의 출발지가 될 예정이다. 뿐만 아니라 동대구역 신세계백화점처럼  복합환승센터가 계획되어 있다. 즉 백화점, 북부정류장, 서부정류장 등이 이곳으로 오게 된다. 2030년까지 약 14조가 투입될 예정이며, 대구국가산업단지를 배후지로 삼아 또 하나의 대구 경제축이 만들어지고 있는 중이다. 그 중심지가 향후 죽전네거리가 될 전망이다.
지금 죽전네거리에는 입주가 곧 되는 많은 아파트단지들이 있다. 그런데 대구 아파트 공급 과잉 때문에 전세가격 하락으로 잔금을 내지 못해 분양권 급매물이 많이 나와 있는 실정이다. 특히 분양가대비 마이너스  P로 거래되는 매물도 많다. 이것이 바로 기회이다.