부동산 역발상

부동산 역발상은 무엇일까? 부동산계에서 성공하려면 역발상은 매우 중요하다. 정상적인 사고와 논리로는 너무 경쟁이 심하다. 좋은 아파트 경매 경쟁률은 수십대일이다. 낙찰된다 해도 급매보다 비싸게 받는 것이 비일비재하다. 향후 부동산은 우리가 미처 생각하지 못하는 역발상 쪽으로 흘러갈 것이다.  

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▣  부동산 역발상

모나코 오데온 팬트하우스

2010년도에 모나코 오데온 팬트하우스가 3,500억원(현재는 5,600억원 정도)에 매매되었다. 주택매매 중 최고의 가격이었다. 거기에다 차익은 3,000억 원이었다. 즉 500억 원에 사서 3,500억 원에 팔았다는 이야기이다.  대부분 사람들은 싼 주택을 사서 비싸게 파기를 좋아한다.  그런데 비싼 부동산을 사서 더 비싸게 판다는 개념은 아직 잘 없다.
하지만 앞으로는 비싼 아파트는 계속 신고가를 찍으면서 더욱 비싸질 전망이다. 서울 한강변과 부산 해운대 지역이 그런 지역이다. 네이버 부동산 시가를 보면 몇 년 사이에 이들 지역은 부동산 불황기를 웃기라도 하듯이 계속 상승가를 달리고 있다.  금액도 이제는 서민이 접근할 수 없을 정도로 40억 원 이상으로 높다. 미국, 홍콩, 일본에 비하면 아직도 저평가되어 있기에 가격은 계속 올라갈 전망이다.  이렇듯 세상은 빠르게 변하고 있다. 
얼마 전에는 뉴욕시 택시 안에서 애정표시가 한동안 핫뉴스였다. 뉴욕택시가 자율주행이라서 운전기사가 없기 때문에 목적지에 도착할 때까지 커플에게는 러브호텔이 되는 것이라는 내용이다.  자율주행차 카풀 3천대면 뉴욕택시 1만3천대가 사라진다는 MIT 공대 연구결과가 발표되었다. 택시기사들은 무얼먹고 살아야 할지? 세상이 이렇게 빨리 변하는데 어떤 젊은이는 시내버스 기사를 하려고 한다. 한 치의 앞도 내다보지 않기 때문이다.
역발상이란 사전적의미로는 일반적인 생각과 반대가 되는 생각을 해 냄. 또는 그 생각이라고 국어사전에서는 표현하고 있다. 그렇다면 부동산에 있어서 역발상은 무엇일까? 앞에서 잠깐 언급한 비싼 부동산을 구입해서 더 비싸게 파는 것도 역발상의 하나라고 볼 수 있다. 대부분 사람들은 저렴한 부동산을 사서 비싸게 파려는 하는 것만 생각하기 때문이다. 대표적인 부동산 역발상을 살펴보자.
첫째로 경매부분의 역발상을 살펴보자.
아파트 경매는 대부분 경쟁률이 10:1이 넘는다. 경매로 싸게 사는 것이 아니라 급매보다 비싸게 낙찰받을 수 있다. 따라서 경쟁률이 거의 없고 수익률도 많은 것이 어떤 경매일까? 바로 묘지 경매이다. 묘지 경매는 경쟁자가 거의 없다. 있어도 2:1을 넘지 않는다. 그들은 왜 묘지를 경매할까?  어디에 쓰려고?  이제 묘지 경매 설명을 해 보겠다.
묘지경매는 1. 경쟁률이 낮다. 2. 수익률이 좋다. 3. 공인중개사 수수료가 없다. 라는 특징이 있다. 먼저 경쟁률은 묘지는 용도가 한정되어 있으므로 경쟁률이 거의 단독이다. 그리고 수익률이 좋다는 것은 조상의 묏자리가 지분으로 팔려가는 것을 어느 후손들이 좋아하겠는가? 경매에 나오게 된 것은 상속을 받은 지분 중에 자식 하나가 사고를 쳐서 나온 것이 대부분이다. 여기에도 성공적인 낙찰과 수익을 얻기 위해서는 세부적이 스킬이 있지만 오늘은 역발상 이란 주제에만 충실하겠다. 마지막으로 매도 시 중개수수료가 필요 없다. 왜냐하면 법무사 사무실에서 이전등기 서류만 넘겨주면 끝이다.
둘째로 꼬마빌딩 구입시 역발상을 살펴보자.
꼬마빌딩을 구매하려고 하는 것은 월세를 받기 위함이다. 즉 자산가치보다는 수익을 늘이기 위해서 많은 사람들이 선호하는 부동산 투자방법이다. 그런데도 여기에도 부동산 역발상이 있어야 저렴하고도 공실이 없는 꼬마빌 등을 구매할 수 있다.
대부분 사람들은 지하철역 근처거나 사람들의 이동이 많은 지역에 있는 꼬마빌딩을 선호하지만 이런 위치에 있는 꼬마빌딩은 오히려 공실이 날 확률이 많다. 왜냐하면 건물도 비싸지만 월세도 비싸기 때문이다. 주차도 문제가 될 수 있다.
조금만 역발상을 해보자. 지하철역과는 10분~15분에 걸어 다닐 수 있는 위치, 사람들이 많이 다니지는 않지만 주차를 마음대로 할 수 있는 도로나 골목길을 접하고 있는 위치, 건물은 새 건물은 아니지만 월세가 저렴하고 공실이 없는 꼬마빌딩이라면 어떤가? 이런 꼬마빌딩이 경매타깃이다. 대로변에 있고 비싼 월세, 주차문제로 공실이 몇 달 나는 것보다 훨씬 좋지 않은가?
셋째로 아파트 구입시 역발상이다.  
이제 까지는 아파트 가격은 같이 올라가고 같이 하락하였다. 그렇지만 앞으로는 그런 시대가 아니다. 오르는 아파트는 계속 올라가고 가격이 하락하는 아파트는 계속 하락한다. 왜일까?
인구수가 줄어드는 것도 영향이 있지만 세계적인 추세가 그렇게 변해가고 있다. 즉 내가 사는 공간이 곧 투자처가 되는 것이다. 지금까지 교통, 학군의 아파트 시대에서 뷰의 시대 즉 조망의 시대로 아파트 가격이 옮겨가고 있다. 그러므로 학군, 교통, 편의성이 전부가 아닌 시대인 것이다. 첫째도, 둘째도 뷰가 좋은 아파트를 잡아야 한다. 거기에다 5세대 아파트를 잡아야 되는 것이다. 그러면 내가 사는 공간에 투자는 끝이다.   

▣  마무리

서울 한강변 아파트

중국은 부동산이 침체되자 거의 모든 규제를 풀었다. 북경에서는 하루에 3,800세대가 분양되는 등 다시 부동산 활성화가 되고 있다.  우리나라도 마찬가지다. 금리가 올랐지만 8월 주담보 대출이 증가되었다. 아울러 서울에 이어 지방도 집값이 들먹이고 있다.
이렇듯 시장은 우리가 예상한 대로만 흘러가지 않는다.  즉 중국부동산이 장기 침체되고 한국 아파트 가격이 반토막이 난다고 했지만 시장은 반대로 움직이고 있다. 이제 내가 사는 아파트는 80% 정도의 투자성이 내포되어 있다. 가격이 저렴한 여러 채의 아파트보다는 똑똑한 한 채가 필요한 시대로 더욱 더 가속도가 붙었다고 보면 될 것이다.