추석 이후 아파트 가격은?

현재 대부분 부동산 전문가들은 아직도 아파트 가격은 폭락할 것이라고 주장하고 있다.  이들은 금년 1월에 반값, 3월에 반값, 6월에 반값 폭락을 주장하고 있다. 물론 외곽지이고 편의 시설이 부족하여  인기가 없고 오래된 아파트는 그럴 수 도 있을 것이다. 그러나 신고가를 계속 경신하고 있는 한강변 아파트들은 어떻게 설명할 수 있겠는가? 이제 아파트 가격은 옛날처럼 같이 상승하고 같이 하락하는 시대는 지나갔다.  그렇다면 추석 이후의 아파트 가격은 어떻게 변할까?  

반응형

▣  아파트 가격

전국 아파트매매가격변동률(자료출처 한국부동산원)

부동산 시세를 결정하는 요소로 3가지가 있다. 하나는 Whipsaw, 둘째로 Failure, 셋째로 Divergence 이다.  Whipsaw과 Failure 는 현재의 추세를 강화하는 역할을 한다. 즉 상승 국면에 있어 주식처럼 살짝 상승을 누르는 눌림 현상이라고 보면 될  것이다. 이 둘은 그냥 보기에는 가격을 누르는 것 같지만 실제로는 더 높은 가격 상승을 위하여 잠시 쉬고 있다고 보면 될 것이다. 그러나 가끔은 실패할 때까 있는데 즉 가격이 하락할 때가 있는데 이때를  Divergence 라고 부른다. 
지금은 아파트 가격이 상승을 위하여 잠시 쉬고 있는 Whipsaw과 Failure 상황이라고 보면 될 것 같다. Divergence 상황은 금년 1~3월 깃점으로 완전히 벗어난 상황이다. kb 시세 기준으로는 금년 3월, 한국부동산원 기준으로는 그보다 2달 빠른 1월에 Divergence 상황을 벗어났다고 보면 될 것이다. 한국부동산원에 따르면 아파트 매매가격지수는 2023. 1월을 깃점으로 7월 셋째 주에 0.02로 반등하였다. 이후로 아파트 시장은 이삼십 년 동안은 미국, 홍콩, 상하이, 일본처럼 양극화 체제로 굳어질 것으로 보고 있다.  
 즉 가격이 상승하는 아파트는 계속 신고가를 찍을 것이며, 하락하는 아파트는 끝이 안보일 정도로 하락만 하게 될 것이다.  앞으로 아파트 가격을 좌우하게 되는 것은 입지이며 입지라도 희소성이 있는 입지가 중요하다는 것이다.
물론 아파트 가격변화에는 많은 변수들이 있다. 인구감소, 금리인상 등 악재와 함께 공급감소 등 호재도 공존한다. 금리면에서는 미국 10년 국채금리가 4.5%로 16년 만에 최고치를 기록하고 있다. 그러함에도 불구하고 미국 연준은 고유가, 미정부 셧다운 우려 등으로  아직도 금리인상을 부채질하고 있다. 그러나 모건 스탠리는 2024.3월 중으로 미국은 금리를 인하할 것이란 전망을 내놓았다. 이는 필자가 주장한 기간과 정확하게 일치한다. 미국 현재 경제상황으로는 내년 3월 중으로 금리인하를 하지 않을 수 없을 것이다.
이러한 호재와 악재가 있지만 아파트 가격은 매매가격지수가 마이너스에서 플러스로 회복했기 때문에 어느정도 현 시가를 유지하면서 위치에 따라서 소폭으로 인상될 전망이다. 물론 희소성이 있는 아파트들은 이때도 계속 신고가를 치고 갈 것으로 예상된다. 특히 전세부족으로 전세가격이 들먹이고 있다.  전세가격 상승은 아파트가 가격 상승으로 이어질 때 분명히 어느정도 역할을 하게 될 것이다.

▣  마무리 

전체적으로 마무리를 해보면 현재 아파트 가격은 상승국면에서 잠시 숨고르기를 하고 있다. 물론 예전처럼 모든 부동산이 다 상승하지 않겠지만 전세부족, 금리인하 등으로 재건축단지를 우선으로 하여 가격상승으로 이어질 것이다. 물론 희소성과 뷰가 보장된 아파트들은 계속 고공행진과 함께 신고가를 경신 하게 될 것이며, 24년이 되면 본격적으로 아파트 공급문제가 불거져 나올 것으로 전망된다. 25년이 되면 공급이 절대적으로 부족한 시장으로 바뀌기 때문에 24년도 상반기 부터는 부동산 시장도 활기를 뛸 것으로 내다보고 있다.