부동산(토지)의 특성

부동산(토지)의 특성에 대하여 알아보면 부동산은 재생산이 되지 않기 때문에 위치와 희소성이 그 가치를 좌우한다.  때문에 어디에 위치하느냐에 따라 부동산가격은 하늘과 땅처럼 달라진다. 그 이유는 바로 부동산이 가지는 자연적 특성, 인문적 특성 때문이다.  이러한 부동산의 특성에 대하여 살펴보기로 한다.

▣ 자연적 특성

먼저 부동산의 자연적 특성을 살펴보면  첫째로, 부증성이다. 부증성이란 재생산이 되지 않는다는 뜻이다. 즉 부동산은 늘어나지 않는다는 것이다. 토지를 생산할 수 있다면  지금처럼 주택가격이 폭등하거나 폭락하는 주택 문제가 일어나지 않을 것이다. 또한 희소성 가치도 많이 없어질 것이다.  아울러 간척이나 바다 매립 등은 토지가 늘어났다고는 보지 않는다.다만 토지를 유효성 있게 이용한다고 볼 수 있다. 토지를 수요, 공급 면으로 볼 때 토지공급은 완전 비탄력적이라고 볼 수 있다. 부증성으로 인하여 가격상승에 따라  물리적 공급이 불가능하기 때문에 공급곡선은 수직선의 형태가 되며, 가격에 대하여 완전 비탄력적이 된다. 따라서 토지를 집약적으로  이용하기 위하여 도심에서 건물이 고층화로 되며, 이는 최유효이용과도 관계가 깊다.  그러므로 토지는 공공성이 매우 요구되며, 토지공개념의 도입이 요구되는 원인이 되고 있다.       
 둘째로, 부동성이라는 특징이 있다.  부동산은 움직이지 못한다는 것이다. 그러므로 아무리 좋은 부동산일지라도 다른 곳으로 움직일 수 없는 것이다.  그러므로 부동산은 위치가 그 값어치를 좌우한다. 우리나라에서 가장 비싼 땅값을 유지하고 있는 곳이 강남이다.
 만약 부동성이 없다면 대부분 사람들은 자기 부동산을 강남으로 옮겨갈 것이다.  이러한 토지의 특성으로 부동산 시장은 지역화, 국지화가 되며, 지대 차이도 나게 된다.  부동성은 동산과 구별되는 가장 큰 특징이라고 볼 수 있으며, 부동산 시장을 불완전경쟁으로 만들며,  추상적시장으로 만든다. 따라서 정보활동과 임장활동이 필요하게 되며,  주위 환경변화에 따라 부동산 값어치가 달라지는 외부효과도 가지게  된다.  이는 지역분석의 근거가 되며 부동산의 가격의 원칙 중 적합의 원칙과 외부성 원칙의 근거가 된다.
 셋째로, 영속성이다.  부동산은 감가상각이 낮아지지 않는다. 즉 일반 물건과 달리 소모되거나 마모되지 않기 때문이다.  부동산 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값인데 이는 부동산의 영속성과 관계가 깊다.  따라서 재생산 이론을 적용할 수 없으며,  소유와 사용이 분리되어 임대시장의 근거가 된다.  또한, 미래의 수익을 가정할 수 있는 직접환원법의 적용이 가능하며,  부동산관리의 중요성과  장기적 운영이 가능하다.  부동산 가격이 하락한다 해도 공급 감소는 비탄력적이다.  즉 차후에 가격이 오를 것이란 기대가 있기 때문에 매도를  빨리하지 않으므로 비탄력적이 되는 것이다.   부동산은 사람이나 자동차처럼 늙거나 노후화되지 않는 특징을 가지고 있다.  그러므로 좋은 위치의 부동산을 가지고 있으면 대대로 금수저가 될 수 있는 것이다. 
 넷째로, 개별성이라는 특징이 있다.  즉 모든 부동산은 각각 다른 모습을 가지고 있다는 것이다. 지구상의 모든 부동산은 모습을 달리하고 있다.  개별성으로 인하여 물리적 대체를 할 수 없으므로 부동산 상품간에는 대체 관계가 성립할 수 없다.  그러므로 대상부동산과 다른 부동산과의 비교를 어렵게 할 뿐 아니라 표준지 선정에도 어려움이 따른다.  개별성은 개개 부동산의 가격이나 수익 등이 각각 다르므로 인하여 부동산 현상이 개별화되므로  부동산학의 이론이나 원리의 도출을 어렵게 한다. 따라서 부동산은 일물일가의 법칙이 적용되지 않으므로  부동산을 전문적으로 감정하고 중개하는 감정평가사나 공인중개사가 필요한 이유이다.  또한, 상품의 표준성, 시장의 표준성을 어렵게 하여 비밀 거래 등 부동산 시장의 문제점이 대두되기도 한다.   
 다섯 번째로, 인접성을 가지고 있다.  즉 모든 토지와 토지는 인접해 있다. 가격 등도 인접지의 영향을 받기 때문에 지역분석의 근거가 되며  외부경제, 외부불경제 등 외부효과와도 연관이 되어 있으며,  소유와 관련한 경계 문제뿐만 아니라,  인접지와의 하천물 급수 등 협동적 이용도 요구된다.  

▣ 인문적 특성

부동산의 인문적 특성을 살펴보면  첫째로, 용도의 다양성을 꼽을 수 있다.  토지는 용도를 다양하게 이용할 수 있다. 즉 임야에서 농업지역으로 상업지역에서 주거지역으로  용도를 바꾸어 이용할 수 있다. 이를 가리켜 후보지, 이행지 변화라고 하며, 토지의 경제적 공급을 가능하게 한다.  용도의 다양성은 최적의 토지 용도를 결정하는 적지론의 근거와 함께 가격다원설의 근거가 되며,  최유효이용의 이론적 성립과도 관련이 깊다. 
둘째로,  부동산은 병합, 분할이 가능하다.  토지는 이용 용도와 필요에 따라 병합 및 분할할 수 있다.   이는 용도의 다양성과도 일맥상통한다. 
셋째로,  가변성을 들 수 있다.   토지는 사회적, 행정적, 경제적 변화에 따라 변화하게 된다.  사회적 변화에 따라 토지의 인식도가 다르며, 도시계획 등 행정적 변화에 따라서도 토지는 변화하게 된다. 또한 경제적 변동에 따라서도 토지의 가격 등이 변화하게 된다. 즉 사회적, 행정적, 경제적 변화에 따라  상대적으로 변화하게 되는 것이 부동산의 인문적 특성이라고 할 수 있다.