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부동산 관련 정보74

20년만에 미국 국채 투자 기회가 왔다. 20년만에 미국 국채 투자 기회가 왔다. 미국은 현재 기준금리 5.4%인 고금리가 이어지고 있다. 연준 파월의장이 미국 경제를 망치고 있다 . 소비자 물가 7% 까지 0%에 가까운 저금리 정책을 펴다가 갑자기 금리를 올리기 시작했다. 그런데 지금 미국 소비자물가는 3%대의 안정을 찾아가고 있는데도 금리 인상을 운운하고 있다. 허나 미국은 우˙러, 이스라엘˙하마스 전쟁에 깊숙히 간여하고 있다. 전쟁은 곧 돈이다. 돈을 찍어내고 국채를 발행하지 않을 수 없다. 그렇다면 금리는 어느쪽으로 향할까? ▣ 금리와 채권의 이해 미국은 원래 빚으로 움직이는 초일류 국가이다. 빚이 아무리 많아도 괜잖다. 왜냐하면 세계에서 힘이 가장 세기 때문이다. 불리하면 법을 바꾸고 그래도 안되면 무력을 쓰면 그만이기 때문이다. 그렇.. 2023. 10. 29.
서울, 부산에 이어 대구도 54억 아파트 최고가 신고 서울, 부산에 이어 대구에서도 54억원의 아파트가 신고가를 찍었다. 필자는 이전부터 가격이 오르는 아파트와 가격이 오르지 않는 아파트로 양국화가 심화될 것이라고 주장해왔다. 이제 전국적으로 아파트 양극화 시대가 도래하고 있는 것이다. 머지않아 대전, 광주에도 고가의 아파트가 나타날 것이다. ▣ 서울, 부산 아파트 양극화 서울, 부산 아파트 양극화를 살펴보면 향후 아파트의 가치는 이전처럼 학군이 아니라 뷰가 첫째 조건이 될 것이다. 이는 세계적인 추세로 뉴욕, 홍콩, 도쿄 아파트 중 뷰가 좋은 아파트들이 고가로 매매가 되고 있는 것이 이를 증명하고 있다. 뉴욕의 빌리오네어로우의 원57 펜트하우스 경우 이미 2015년에 한화로 1,089억원에 매매가 되었다. 지금은 그보다도 훨씬 비쌀 것으로 추측이 되고 있.. 2023. 10. 27.
미국 금리 인하 임박 미국 금리 인하가 임박하고 있다. 지난 4일 미국 국채금리가 급등하였다. 미국 국채금리 인상으로 미국 금융시스템은 문제점을 나타낼 것이고 이는 미국 금리 하락으로 이어질 것으로 예상된다. 왜일까? 이제부터 그 이유를 차근차근 살펴보기로 하자. 항상 주장했지만 자유경제시장에서는 영원한 것은 아무것도 없다. 즉 영원히 상승하는 것도, 영원히 하락하는 것도 없다는 것이다. ▣ 미국 국채 금리 급상승 미국 국채 금리 급상승으로 우리나라 10년 국채선물이 사상최초 가장 큰 하한가를 기록했다. 추석 연휴기간 중인 지난 4일(수요일) 우리나라 10년 국채 선물은 291틱(2.70%) 하락한 104.99를 기록하며 역대 최대 낙폭을 경신했다. 사상 최초 하한가는 엄청난 시그널을 암시해주고 있다. 금융 부분에 있어 최고.. 2023. 10. 8.
추석 이후 아파트 가격은? 현재 대부분 부동산 전문가들은 아직도 아파트 가격은 폭락할 것이라고 주장하고 있다. 이들은 금년 1월에 반값, 3월에 반값, 6월에 반값 폭락을 주장하고 있다. 물론 외곽지이고 편의 시설이 부족하여 인기가 없고 오래된 아파트는 그럴 수 도 있을 것이다. 그러나 신고가를 계속 경신하고 있는 한강변 아파트들은 어떻게 설명할 수 있겠는가? 이제 아파트 가격은 옛날처럼 같이 상승하고 같이 하락하는 시대는 지나갔다. 그렇다면 추석 이후의 아파트 가격은 어떻게 변할까? ▣ 아파트 가격 부동산 시세를 결정하는 요소로 3가지가 있다. 하나는 Whipsaw, 둘째로 Failure, 셋째로 Divergence 이다. Whipsaw과 Failure 는 현재의 추세를 강화하는 역할을 한다. 즉 상승 국면에 있어 주식처럼 살짝.. 2023. 10. 2.
부동산 역발상 부동산 역발상은 무엇일까? 부동산계에서 성공하려면 역발상은 매우 중요하다. 정상적인 사고와 논리로는 너무 경쟁이 심하다. 좋은 아파트 경매 경쟁률은 수십대일이다. 낙찰된다 해도 급매보다 비싸게 받는 것이 비일비재하다. 향후 부동산은 우리가 미처 생각하지 못하는 역발상 쪽으로 흘러갈 것이다. ▣ 부동산 역발상 2010년도에 모나코 오데온 팬트하우스가 3,500억원(현재는 5,600억원 정도)에 매매되었다. 주택매매 중 최고의 가격이었다. 거기에다 차익은 3,000억 원이었다. 즉 500억 원에 사서 3,500억 원에 팔았다는 이야기이다. 대부분 사람들은 싼 주택을 사서 비싸게 파기를 좋아한다. 그런데 비싼 부동산을 사서 더 비싸게 판다는 개념은 아직 잘 없다. 하지만 앞으로는 비싼 아파트는 계속 신고가를 .. 2023. 9. 24.
해수면 상승과 부동산 해수면 상승과 부동산은 어떤 관계가 있을까? 요즘은 이상한 논리가 정설이 되고, 정설이 이상한 논리가 되는 희한한 사회에 살고 있다. 즉 거짓이 참이 되고 참이 거짓이 되는 것이 이상하지 않는 사회로 치닫고 있어 참으로 안타깝다. 일부 환경론자들이 주장하고 있는 해수면 상승으로 바닷가와 한강주변의 아파트들이 물에 잠긴다는 논리가 바로 이런 것들이다. 공포심으로 해변가, 한강 주변의 부동산이 폭락할 수 있다는 황당한 주장이다. ▣ 온난화 문제점 예전에 석유가 고갈되면 어떠한 현상이 일어날까? 하면서 석유고갈을 대비해서 성금도 모은 적이 있었다. 석유는 자원의 한 부분으로 어느 정도 설득력이 있었다. 그러나 지구 온난화로 인한 논리에는 많은 문제점을 안고 있다. 첫째로, 지구 온난화 방지를 위하여 수많은 단.. 2023. 9. 16.
금리에 따른 미국과 한국의 주택 가격 금리에 따른 미국과 한국의 주택 가격은 어떻게 변할까? 대부분 사람들은 금리가 오르면 당연히 주택가격이 내려가겠지 할 것이다. 현재 미국의 모지기 금리가 7.2%이다. 2001년 이후 최고 수치를 기록했다. 우리나라가 이 정도 금리라면 주담보 대출을 한 사람들은 거의 파산직전이 될 것이다. 미국의 금리와 주택가격의 관계는 우리나라와는 사뭇 다른 점이 많다. ▣ 미국 금리와 주택 가격 미국의 금리와 주택가격은 한국의 주택담보대출과는 매우 다른 3가지가 있다. 첫째로, 미국 모지기는 30년간 고정이자가 대부분이다. 미국은 주택을 살때 대부분 현금으로 하지 않고 모지기를 이용한다. 기간은 30년을 가장 선호하고 있다. 현재 미국 모지기 금리가 7.2% 이지만 기존의 대출자들에게는 별 영향이 없다. 왜냐하면 대.. 2023. 9. 1.
대구 아파트 전세가 반등 시점은 언제일까? 대구 아파트 전세가 반등 시점은 언제일까? 반등의 변곡점은 언제일까? 닭의 목을 비틀어도 새벽이 오듯이 그렇게 많은 아파트 분양 물들도 대구 도심을 중심으로 전세물이 서서히 사라지고 있다. 여러 가지 영향이 있겠지만 정부의 전세 차익금 대출 규제 완화로 집주인들은 시간을 벌 수 있게 되었다. 그러므로 아파트를 헐값에 던지지 않아도 되고 제 값의 전세가를 요구하게 되면서 대구도 아파트 전세가가 변곡점을 지나고 있다. 전세가의 상승은 곧 아파트 가격의 상승을 예고하고 있다. ▣ 전세가 변곡점 대구 전세가 변곡점을 알아보려면 먼저 객관적인 데이터를 살펴보아야 한다. 한국부동산원(원장 손태락)은 지난 2023년 8월 3주(8.21일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향을 조사한 결과, 매매가격은 0.07% 상승, .. 2023. 8. 26.
중국 부동산 디폴트와 한국 아파트 현재 세계경제 상황을 살펴보면 미국은 고금리 문제로, 중국은 부동산 즉 아파트 디폴트에 따른 경제 디플레이션에 골머리를 앓고 있다. 특히 중국 경제가 디플레이션에 빠져들고 있으며 이로 인한 미국, 한국경제에도 영향을 끼칠 것인가? 또한 중국 부동산 디폴트는 한국 아파트에도 영향을 끼칠 것인가에 대하여 알아보고자 한다. ▣ 중국 부동산 현황 중국 부동산 현황을 살펴보면 중국 부동산 공룡 '헝다'가 미국에 자산보호(파산) 신청을 하였고 이에 대하여 중국 당국도 조사에 들어갔다. 즉 중국 부동산 시스템이 무너진 것이다. 중국 부동산의 폰지 사기극의 말로이다. 즉 A가 분양을 받고 A는 다시 B에게 팔아먹고 B는 다시 C에게 팔아먹는 것이다. 부동산 시스템이 엉성하기 때문에 가능한 것이다. 나중에 산 C는 원 .. 2023. 8. 20.
10년간 신규 아파트 공급 품귀 현상 향후 10년가 신규 아파트 공급 품귀현상이 일어날 전망이다. 이는 최근 원자재, 인건비 상승에다 미분양 등으로 관련 건축회사들이 사업을 중단한 상태에서 아파트 인·허가, 착공등 빅데이터 분석 결과이다. 거기에다 LH, 민간기업들이 분양한 일부 아파트에서 무량판 구조 문제까지 겹치면서 향후 신규아파트 공급·수요에서 공급 절벽은 10년 이상 현실로 나타날 전망이다. ▣ 공급현황 아파트 공급현황을 살펴보면 현재 착공도 분양도 역대 최저 수준이다. 앞으로 이 상황이 10년 동안 지속될 전망이다. 앞으로 2~3년 뒤면 공급 부족이 불 보듯이 수치상 훤히 보이고 있다. 아파트 건립기간은 최소 10년간의 기간이 필요하다. 가장 빨리 건립할 수 있는 것이 재건축 아파트인데 재건축 아파트는 대부분 조합원 몫이다. 그러므.. 2023. 8. 5.
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